物业公司市盈率

1. 疫情催化剂下的物业变革

城市化发展的进程中，由城市化、工业化、信息化所驱动的城市进步，正逐步成为经济向好的新引擎。这其中，作为与“住”需求息息相关的场景，物业的重要性不容忽视。
尤其是2020年，面对汹涌而来的疫情，“封闭式管理”成为一种普遍的社区管理模式，小区管理成为居民安全的最后一道防线。从出入管控到清洁消毒，从最后1公里的物资代购到最后100米的快递代收……小区物业的应急防控体系逐渐清晰，物业管理服务的价值进一步受到人们的重视，物业企业也经历着一次专业化程度高低的检验。与此同时，面临着紧急应变能力及服务能力双重考验的物管行业，也正在迎来一波史无前例的变革与机遇。
催生之变
卯时，开始第一次全面无死角消杀；辰时，保安值班交接，排查外来人员，登记测温；巳时，化身“外卖员”“跑腿员”；午时，询问业主代购需求，统计物资，回收废弃口罩；未时，开启第二次全面消杀；申时，配合社区对住户上门访视，疏导业主情绪；酉时，统计防控物资用量及库存；戌时，晚班值守交接；亥时，检修设备；子时，园区巡逻；丑时，监控小区动态……这是雅生活物业的“十二时辰”，也是战疫期间物业人的缩影。
疫情让“宅家”成为常态，而物业服务由此变身为生活里的“超人”。在疫情面前，为了保障业主的安全，物业企业发挥出了前所未有的突发事件应急能力。
社区物业开始在小区出入口配备专人，24小时为进出人员严格登记、查证、测量体温，同时提醒外出业主佩戴口罩，并且小区实行“封闭式”管理，禁止非小区业主、车辆进入。在社区内部，物业则展开了360度无死角全覆盖、高频次的定时消杀工作。并且，针对楼道、电梯、垃圾桶等高触点公共区域进行强力消毒以及提供纸巾、牙签、废弃口罩专用垃圾桶等特殊设计，最大程度上减少疫情传播的可能，保障社区业主的安全。
同时，疫情的突如其来，也使得市民出门采购不便，再加上部分生活性网点停业等原因，买菜等日常所需成为了生活一大难题。关注到这一需求， 不少物业企业推出了买菜业务。比如，沈阳龙湖“蔬果抢鲜送服务”于疫情期间上线，业主当日15:00前下单，次日11:00所购食物便会配送至物业指定位置。
“时间快，菜新鲜，让我更温暖的是物业服务，都直接配送到家门口了，而且每个套餐上面都有一张记录卡片，配货员、配送员的体温都标明了，给物业点赞！”沈阳业主在龙湖U享家蔬菜套餐下这样评价道。
不仅送菜，为保证社区居民生活，物业还增设了送快递、送餐、代管宠物、线上义诊等一系列全新的“特殊”服务，刷脸出入、智慧停车、在线报修、在线缴费、智能预付费电表等智慧场景也因“无接触”优势被频繁应用。
“疫情期间社区实施封闭式管理，还有一部分人被隔离，” 同策研究院首席分析师张宏伟表示， 在这种情况下，物业企业推出此类服务，是结合当前疫情变化对居民生活的影响做出的应急调整，也是物业增值服务能力的体现。
随之而来的，是人们对于物业的讨论变得越来越多。
“我们小区有物业帮着买菜，妈，放心吧，不用担心我，我在北京挺安全的，”这是一个北漂发给母亲的微信；孩子有点咳嗽，疫情闹得正凶，孩子姥姥通过物业和春雨医生的线上义诊咨询了大夫，大夫仔细询问后得出的诊断是普通感冒，“这悬着的心终于放下，得亏物业了，” 孩子姥姥感激地说；一位小区业主则发在朋友圈感慨道，“买房一定要看物业服务，不是所有的房子住起来都一样。”
一时间，曾经并不起眼的物管行业站在了聚光灯之下，物业相关的话题引发网友热议，成为了疫情之下除驰援一线的白衣天使之外，最火爆的C位“明星”。
而物业企业普遍在人员轮转、物资统筹、服务形式上遇到了不同程度的挑战，其面对问题所呈现出的不同应对表现，也使得疫情成为了它们良莠之分的“试金石”。
针对自家小区物业的表现，每个人心中仿佛都有“一杆秤”,人们对于住宅的思考也在潜移默化中发生转变。有些人开始萌生换房念头，有些人则暗喜自己买对了。更有人直言，房地产网站可以把最近所有小区的物业表现进行汇总，作为有意购房者的参考，这份资料绝对含金量巨大。
近期一份网络调查也表明，仅20%的人对居家环境很满意，56%的人认为换房才能改善现状，更有高达52%的人萌生置业计划，其中刚需占比18%，改善占比34%。
中国金茂在近期的线上发布会上公开表示，企业推测疫情之后，改善型客户总量将有所提升，并且预计这类高净值人群，将更注重物业服务、社区配套及“无接触”式黑科技在社区公共设施及智能家居上的应用等。
“现阶段，尤其是在疫情关键期，业主对物业企业服务的体验如何，服务是否周到，业主都有切身体会。”张宏伟指出，疫情过后，不排除会出现有能力的业主把物业能力不足的房子置换出去的情况。他坦言，在此情况下，好的物业管理公司必然会受到市场的认可，物管行业的市场集中度将会进一步提升。
合硕机构首席分析师郭毅则表示，经过这次的疫情，不论是业主还是购房者，对于好的物业服务对整个社区的健康、安全以及日常服务品质的保障作用有了更加深刻的认识。她认为，未来业主对物业的选择上也会有所倾斜，甚至在购置新房产时，业主对其后期提供的物业企业关注度也会增高，购房者对物业的重视程度也会增强。易居研究院智库研究中心研究总监严跃进亦直言，物业服务将成为置业的重要考量因素。
与此同时，物业企业更高的服务曝光率也使得其价值再次受到资本市场的重估。从年初至今，物业股普遍有着20%左右的涨幅，其中奥园健康、佳兆业美好两只股票涨幅更是逼近40%。2月20日，华菁证券发布研报显示，年初至今，物业板块整体P/E（市盈率）预算数已从27.4倍上升至目前的35.2倍，PEG（市盈增长比率）从0.88倍上升至1.11倍。
物业股持续走强的背后，是越来越多的投资者对物管行业的长期看好。野村报告称，“考量到其（物业企业）防御性的业务特质、正面的政策环境及积极的增长前景催化剂，对物管股板块保持乐观看法。”
在此情境下，房企分拆物业板块上市欲望愈发强烈。除夕当天，金融街物业及宋都服务向港交所递交了招股书；1月31日，鸿坤物业向港交所递交招股书，目前已经通过聆讯；2月24日，大本营在河南的兴业物联通过港交所聆讯，有望成为春节复工后第一家上市的物业股。2020年以来，正荣服务、金融街服务、鸿坤集团旗下香港烨星控股（原鸿坤物业）等5家物业企业提交了赴港上市申请，同时，卓越物业、朗诗绿色生活以及华润置地旗下物业管理企业也被传出意图上市的消息。
“危”中寻“机”
科技加持助力物企价值增长
疫情期间，封闭式管理成为小区常态，也给物业管理造成了不小的压力。为了在保障小区安全以及居民必要出行之间找到管理的平衡点，航天物业、嘉远物业、长冠物业等物企用上了朗新云筑开发的“社区防疫通”。通过生成电子通行码，不仅免去业主排队领取通行证的麻烦与聚集风险，而且出入时只需扫一扫即可实现快速通行，既便利又高效。
为避免交叉感染，疫情期间，私家车成为多数人的出行首选。而由于人工核查量大、人力不足、防护物资缺乏等原因，也在一定程度上使物业服务人员面临着重重挑战和风险。
疫情期间，金辉、永升、长城、大发等物业企业旗下社区，联合朗新科技集团开发的智慧停车预警通，有效解决了这一困境。
于疫情期间，紧急研发上线的“智慧停车预警通”，是通过实时监控车辆进出时间和频次，判断车主行为，通过对停车超过设定时长、规定时间内，外出超过设定次数等车主行为进行自动告警、主动推送，来重点关注长时间未归车辆、长时间停放车辆和频繁进出车辆涉及的相关人员，从而协助物业实现精准防控与高效管理。
对此，朗新科技集团公共服务业务负责人王宏国对财经网表示：“智慧停车的设计理念不仅要专注于车主停车行为本身的智能化与便利性，也要为物业企业去着想，在实现数字化管理转型的同时，还要实现降本增效。”
不得不说，这一应用在缓解和降低当前物业面对的人员不足压力和激增的防疫工作量问题上，起到了至关重要的作用。其有效提高了防疫效率，减少了接触机会，全力保障了一线工作人员的安全和健康。
在防疫战中，类似的科技元素不胜枚举。
湖南常德碧桂园小区内，两台无人机携带着84消毒液在园区内飞行；广东碧桂园服务团队在电梯里安装设置有人体感应功能的紫外线消毒灯。此外，智能安防监控云平台、智能门岗系统、物业信息化管理系统等新应用也轮番登场，显著提升了社区防疫的效率和成果。
物业企业实现“线下+线上”的立体布防，有效地在疫情防控的第一线布下了“天罗地网”。利用智能系统，实现工作的总体统筹铺排，也提升了物业企业的管理效率，为前线员工减压。
除此之外，原本针对高端物业的智能化应用，减少了业主与高频触点接触、与外界人员接触的频率，更加安全和高效，在疫情期间大放异彩，成为抗疫状态下保障日常生活的必需。
不过尽管物管行业在过去数年间不断地向自动化、智能化的方向努力，但是疫情的突如其来依然将这个行业“劳动密集型”的特性暴露无遗，“缺人”仍然是目前很多物业企业面临的共同问题。
具体而言，疫情期间，消杀和清洁、客户管家服务等几个岗位的工作量显著增加。项目管家过往只需要处理一些日常咨询、接待、投诉、收银、报修工作即可。但疫情期间，除了承担送菜、送物资等附加工作之外，跟客户之间有时甚至达到心灵交流的程度，工作范畴也进一步扩展到对老人、重点人群的关注；保安一职，原来只需要在门口，多项工作直接依靠物业信息化就可以完成，如今，这些人员也要站到一线负责体温测量等工作；而负责环境保洁的物业人员，平常工作只涉及清理垃圾，现在却还要负责社区的消毒消杀、分流废口罩、感染系统的防御等工作……不仅如此，基于疫情对整体物业管理提出的更为复杂的要求，物业企业还必须增加线上信息化运营岗、与外界合作方相互配合等新的岗位。现阶段，物业企业往往采取岗位优化配置的方式，比如关掉几个门岗，调配到其他岗位进行支援。
为了缓解“用工荒”的困境，多家龙头物业企业都将招聘计划提前抛出。2月21日，开元物业总经理谢建军在朋友圈里发布了一张海报，开元物业开启疫情期间2000+人才招聘计划。2月17日，万科物业对外宣布，提前启动20000人招聘计划。差不多同一时间点，保利也启动了全国春季招聘计划。
而另一方面，大规模的人员招聘势必会在一定程度上增加物业企业在人力成本上的压力。除却招聘人力成本的增加外，物业企业的当期成本也正在发生着变化：春节期间部分返乡探亲的员工至今仍无法到岗，但基本工资依然要照发；现在坚守岗位的员工全部需要加班加点，加班工资也要照发；此外，购买防护服、口罩、消毒液等防疫物资，以及员工饮食的投入，也是一笔不小的开支。据中物研协数据显示，防疫物资的材料成本导致物业企业总成本增加了10%-20%，而返工潮所带来的人流增加以及疫情防控范围的扩大，将会进一步加大保洁消毒频次、范围和强度，从而进一步产生较大的物资成本，压缩物业企业的利润空间。根据官方数据，为对抗疫情，万科物业预计增加费用支出2亿元。
“智慧物业更多的是用科技手段提高工作效率。” 上海中原地产市场分析师卢文曦表示，之前物业企业人员配备基本能够满足服务需求，即便科技手段少一点也对日常服务够不成威胁。但目前来看，工作量激增，加上小区服务人员或因隔离关系不能全部到岗，技术手段的赋能对提高物业效率大有裨益。中信证券发布的研报也表示，作为一个劳动密集型行业，科技正在不断优化和释放物业企业的人力资源，使得企业得以在不显著降低服务满意度的同时，持续增加人均在管面积，从而有效化解单位人工成本上涨的行业性压力。
总体而言，“智慧物业一定是未来的趋势，”张宏伟肯定地说道，其一，技术本身即5G的发展支持了物联网、人脸识别等更加智能化的操作，其二，尤其是疫情之后，人们的生活将更加依赖互联网，比如特殊情况下需要无接触式服务，这也是物业企业在提供增值服务时，通过技术的手段让其更加符合特定应用场景的需求。不仅如此，科技手段能够侦测业主多元化的生活服务需求，也能有效优化闲置的物理空间和人力资源，使之投入到增值服务中去。科技进步还有利于集体决策的形成，从而便于物业管理费定价灵活浮动，也有利于品牌物业管理商替换劣质服务提供商。
而从某一方面来讲，这场突如其来的疫情也成为了智慧物业的“试金石”，物业企业对智能技术的态度也将发生转变。卢文曦表示，经过疫情，物业企业将意识到通过科技手段确实能够提高效率，降低企业的用人成本，提高管理能力。其对智慧社区的技术投入、资金投入或会持续加大，或能更加提高使用效率。“随着技术手段的提升，投资成本下降，智慧物业将从中高端最终走向普及。”
目前来看，对有眼光投资智慧物业的品牌房企而言，其物业表现也将对后续住宅销售带来口碑溢价，价值空间更加明显。张宏伟直言，抗击疫情期间，运用科技技术的水平，也体现出了不同物业企业的能力差异。
“特殊”服务创新物企业务模式
物业企业的好与坏，便捷程度如何，增值服务水平怎样，也将在很大程度影响公司口碑，并决定购房者后续是否购买其住宅产品。
作为社区和业主的桥梁，买菜、送快递、送外卖、代管宠物……疫情期间，这些“有温度”的增值服务充分体现出了物业企业“最后一公里”的服务价值。
张宏伟表示，如今用户接触基本在线上，从社区物业增值服务的角度来讲，如果能在现阶段把用户的消费习惯培养好，有利于物业增值服务业绩的提升，进一步促进收入来源的增加。
在张宏伟看来，物业企业在此方面有着天然的优势，“物业企业的优势就是守着的社区入口，”物业企业在城市、区域及全国范围内市场占有率越高，代表其掌握的社区入口就越多，潜在的市场影响力就越大，这也正是房地产商抢食社区电商的原因之一。
进一步讲，相较日前兴起的互联网电商而言，传统物业企业在社区电商中拥有的信息和服务的优势资源在疫情中愈发凸显。一方面，物业企业原本便拥有业主资源，用户流失度很低，利于增值业务的开展。同时，在管理社区时可以设置准入门槛，对竞争对手作出一定的限制。另一方面，传统物业在成本管控和纠纷处理方面更具优势，其更容易建立用户信任，并将流量导到线上。
“不过，目前物业企业推出相应的增值服务，主要还是针对目前疫情相对比较严峻的现状。”郭毅提示道，从物业角度来讲，在疫情期间，物业企业不仅需要考虑合作第三方的物流等能力，此外也要结合自己社区业主的消费实力和相对集中的购买需求去甄选，最后集成到自己的互联网平台。“因此对于物业企业而言，首先要具备这样的意识，其次也要乐于投资相应的资金在线上平台的打造上。”
此外，郭毅表示，等到疫情结束后，类似的服务内容或可成为向业主收费的增值服务。“对于业主而言，如果平时工作比较忙碌，可以委托物业企业代为采买，物业企业可以在中间收取一定的服务费用，”她指出，这样形成双赢的商业模式，未来才是可持续的状态。不过她补充道，还是要看疫情结束之后社区的状况，社区对于这项服务的需求度，以及社区业主是否乐于为此付出一些服务费用。

或许与第三方合作、也不失为持续盈利的好方法。
抗疫期间，重庆龙湖智慧服务即与永辉超市共同推出“社区保障计划”，以“物流仓库+配送到家”的新模式，为业主提供更加优质、优价的产品和服务。东莞万科也携手东升农场，开启“新鲜蔬菜配送到家”模式，解决买菜难题。
朗新科技集团智慧社区业务负责人林海潮表示，这次疫情对物业企业提升自身服务能力是一次很好的机会，相比于物业企业自建互联网服务平台，选择合适的第三方服务企业，减少竞争带来的不必要成本，同时可以更加专注于主营业务，充分发挥双方的优势互补，平台也将更加强大。
张宏伟亦坦言，体量大的物业企业和大型第三方平台为了争夺市场份额各自为战，当行业竞争到白炽化阶段，物业企业和第三方平台必然会出现融合的趋势，只有整合融合才能够为社区居民提供更多的增值服务。
服务升级解决物企收入痛点
疫情催化下的智能化与增值服务的提升，也在一定程度上有利于物业费的收缴。日前，松北区世茂滨江澳洲风情园和翡冷翠小区的近百户业主提前缴纳了2020年物业费。往年，物业费的交缴一般都是年中才开始。正是由于抗疫期间，物业的价值被进一步发现，短短5天时间，物业企业收到了超过27万元的物业费，极大缓解了物业企业因购买防疫物资造成的资金不足。
事实上，长期以来，业主拖欠物业费的现象，始终困扰着各地物业企业和物业管理部门。以四川达州为例，其现有的120家物业企业，157个住宅小区，欠缴物业费高达3928万元，收缴率只有42%左右。迫于压力，2019年10月，达州市住房和城乡建设局发出《达州市住房和城乡建设局关于限期缴纳物业服务费的通知》。通知中明确表示，11月底前仍未补交欠缴物业费的人员，将记入欠缴物业费人员名单，所欠缴时间及金额将函告其工作单位，同时推送市（区）纪委监委和组织部。
因此，从某种程度而言，疫情的出现，仿若空降予物业企业改善与业主关系，同时提升物业费缴交率的新契机。
在克而瑞获得的近5000份业主对物业防疫工作满意度的调研问卷中，超过9成的业主肯定了物业在抗疫防疫过程中的重要性，近8成的业主认为此次疫情中，物业企业的抗疫防疫工作较往常服务的提升是明显的，而综合实力TOP30的物业企业，其业主认可度提升率高达83.41%，25%的业主反馈小区没有物业，希望增加物业服务。
近期，易居企业集团CEO丁祖昱也在公开场合表示，疫情将助力物管行业形成长期价值，并且为物业企业带来缴交率的大幅提升。物业类收入具有可预见性、可持续性强的特性，并且有很大的提升空间，因此他表示长期看好优秀物业的价值。
事实上，基于疫情期间的表现，物业企业也得到了政府及社会各界更多的关注和支持。目前深圳、杭州等地方已经出台对物业企业提供补助政策，其中深圳提出对物业企业按在管面积每平方米0.5元的标准实施两个月的财政补助。
2月26日上午，北京市物业管理条例草案提请市十五届人大常委会第十九次会议进行二次审议。草案二审稿增加了应对突发事件时的物业管理责任，规定物业企业应积极落实应急预案以及各项应急措施。同时，对此前提出的物业管理委员会制度，明确其任期为三年。
严跃进则表示，一方面已上市的物业企业在阻击疫情中积攒的口碑，有利于其提升在资本市场的良好形象，另一方面对于未上市物业而言，优质的社区管理，也无疑成为其日后上市的加分项。
2019年岁末，丁祖昱曾发表预测称，“2020年将是物业企业分化的一年。”或许谁也没想到，新冠肺炎这个2020年的第一只“黑天鹅”成为这则预言最有力助推之一。大浪淘沙始见金，春天到来之际或也正是物管行业洗牌之时。

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3. 物业基本法⑩ 中海物业：上市三年，老牌物业公司“小步慢走”

编者按：伴随楼市步入存量房时代，曾经房企物业板块一改往日“鸡肋”存在，不但开始为母公司提供资金背书，还上演“青出于蓝而胜于蓝”的故事。凤凰网房产以具有代表性的房企物业公司为切入点，剖析房企物业运营“法则”，第十期：中海物业。

中海物业股价波动示意图

凤凰网房产梳理发现同为分拆物业上市，截至7月1日，彩生活、绿城服务、雅生活、碧桂园服务等港股物业公司的市盈率，分别约为12.51、31.78、19.28、45.75。

依赖母公司确实有背靠大树好乘凉的先决条件，但是，这种依赖性也有不可避免的局限性。在决策上需等待母公司统一协调，缺少发展模式的灵活性，业务发展受制于房地产市场的总体起伏，一旦房地产市场下行其业绩也会遭受影响。

因此，近些年，当中海陷入人事更迭内耗之时，“掉队”等负面效应也在一定程度上投射在了中海物业的发展状况上，中海物业在2015年-2017年经历过一段迷茫期。

中海自2015年上市后，在管面积增速明显放缓，从46%锐减至13%，2017年上半年增速更是跌至个位数6%，这与中海地产在售额规模增速放缓周期上十分契合。

2015年5月，中海物业所管理的总面积为6760万平方米，截至2018年末，虽然中海物业的在管面积是2015年的2.3倍，但是相对于后起之秀碧桂园服务、雅生活服务在管建筑面积分别是2015年在管建筑面积的2.6、3.9倍，相形见绌。

增长率数据也呼应了目前的现状，中海物业2015-2017年物业收入的增长率为17.6%、0.7%、12.5%、18.2%，同时期，上市晚将近一年的绿城服务的收入增长率皆在30%以上。

此外，中海集团也在通过转让的方式向中海物业“输血”，帮助其改善营收现状。

2015年，中海物业通过内部转让以及收购的方式将集团旗下的北京中建物业、重庆海投物业、淄博亲颐物业、中海宏洋物业、广州光大花园以及呼市中海物业收入囊中。

转折点发生在2017年，通过中海地产收购中信，中海物业获得中信物业在中国内地拥有的120个物业管理项目管理面积达24.1百万平方米，作价2.29亿港元，这也让中海物业的财务报表提升了不少。

对比2016年的业绩，相关收购令中海物业2017年营业收入由25.6亿增长至33.6亿，纯利由2.26亿增长35.8%至3.07亿。

此次收购让中海物业管理建面由2016年底的0.935亿平方米上升37.3%至1.283亿平方米。而增幅的70%来自上述对中信的物业业务收购。

新业务拓展“得过且过”

物管企业未来成长的主要路径有两条：一是通过做大基础物管规模实现成长，二是开拓增值服务市场、挖掘潜在商业空间。

营业面积终究是衡量一家物业公司总体实力的重要标准，物业公司大都意识到单靠内生增长的面积，即拓展第三方项目占总项目的比例，并尝试并购路径。

央企背景给中海物业项目拓展带来一定便利，中海物业得以积极承接各类政府、公建项目，从而提升在政府物业方面的市场优势，不断拓展企业管理边界。

就中海物业来看，中海物业在第三方项目拓展上同样趋于保守。在万科将住宅物业和商业物业拆分，推出“万物商企”子品牌，龙湖积极布局火车站、医院等市政项目，2018年中海物业相比2017年增加了1260万平方米，其中有230万平方米为新拓展的商业或政府项目，占比为18.25%，这成为中海物业近年来，屈指可数“走出去”的案例。

不过，与四处开花不同，中海物业新拓展的商业及政府项目颇惹人瞩目，包括雄安市民服务中心、深圳当代艺术馆与城市规划馆、港珠澳大桥口岸、西九龙高铁站等，皆为所在城市核心项目。

除了第三方业务拓展有限之外，中海物业在盈利空间显著的增值服务上效果也不尽人意。

凤凰网房产梳理发展，中海物业的收益共分为物业管理服务收益及增值服务分部收益。

从收入结构看，2018年中海物业的物业管理服务收益、增值服务分别占比为90.1%、9.9%，收益分别为港币37.45亿元、4.1亿元，较去年增加21.0%，管理服务收益所占份额比2017年92.2%下降了2.1个百分点。

中海物业也意识到需要加重增值服务的比例，只不过，这条路任重道远，效果并不十分显著。

凤凰网房产梳理发现，在2015年—2017年中海物业增值服务占总收入比重分别为7.03%、8.93%、7.83%，持续处于低位，这与彩生活、绿城服务增值服务占比达到约30%的水平相差甚远，碧桂园增值业务占比达到了26%，雅居乐更是达到了52%

据中国 指数研究院数据统计，2015年—2017年，上市物管公司增值服务的占比分别为24%、22.94%、23.97%、24.29%。中海物业增值服务占比也远低于行业平均水平。

盈利模式待考

2018年12月31日，在已经分拆的物业公司中，绿城服务、碧桂园服务、中海物业和彩生活分别实现营业收入67.10亿元、46.75亿元和41.55亿元、36.1亿元。

尽管营收可期，但是，毛利率一直是中海物业被诟病的原因。2018年中海物业整体毛利率为20.4%，同比下降了3.5个百分点，其中物业管理服务的毛利率下降3.3个百分点至18.0%，对比2018年碧桂园服务毛利率37.7%；雅生活毛利率38.2%，彩生活的毛利率为35.5%,中海物业的毛利率水平仍有待提高。

中海物业的低利率，与中海地产一直以来的“利润王”形象差距较大。

物业管理行业的服务模式主要有包干制及酬金制两种，中海物业采取的是包干制占比超过80%。

包干制是由业主向物业公司支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业公司享有或承担的物业服务计费方式。酬金制即业主委员会与物业管理公司签订合同，代理小区的物管工作，进行管理输出，并收取10%的物业费作为酬金，剩余90%的费用作为小区的营运资金，结余或者不足均由业主享有或者承担。

有业内人士向凤凰网房产解释了两者的不同，包干制的毛利率低于酬金制，包干制在一定程度上会将毛利率下压，如果要提升包干制的毛利率需要进行较大的成本控制；对于酬金制而言，业绩贡献效率相对稳定，但随着在管面积的增加，留给企业自身业绩提升空间也会减少。

与中海物业不同的是，彩生活采用的是酬金制，两种制度的方式也造成了两套运营逻辑。2014年中海物业全年营收21.6亿港元，是彩生活全年营收的4倍，但盈利表现却远远低于彩生活：2014年彩生活的毛利率和净利率分别达到了79.2%和37.5%，中海物业则分别只有19%和4.5%。

对比数据发现，2018年中海物业全年营收41.55亿港元，彩生活实现营收36.14亿，相差不多，而彩生活35.5%的毛利率比中海20.4%毛利率多了近15%。

纵然面对的情况是，物业版图毛利不高，新业务拓展、面积增速需要扩围等现状，但是，今年年初，颜建国再度回归中海地产后，他对中海地产未来定及规模提出要求，制定“2020年冲4000亿港元规模”目标。这也为中海及中海物业的未来增加了想象的空间。

随着母公司规模的再度扩围及增长势头的迎头赶上，中海物业的发展或许在规模及质量上逐渐提速。

4. 股市中市盈率和市净率是什么意思呢

何谓市盈率及市帐率？计算市盈率高低投资优质股票

市盈率-ttm-计算-pe-市帐率-估值

市盈率（PE）是股票新手必学的估值工具，经常用来量度个别股票和大市平贵。虽然市盈率计算方法简单，但当中也有不少学问，如历史市盈率和市盈率ttm的分别，如何判断市盈率高低，还有市盈率和市帐率的分别，MoneyHero即刻教教你。

市盈率是什么？

市盈率（Price-to-Earning Ratio, P/E），是用来衡量股票平贵的一个指标，计算方法为 ：

市盈率 PE = 股价 / 每股盈利（EPS）

以香港交易所（00388）在2020年4月7日的收市价为例，股价为HK$243.80，每股盈利为HK$7.49，市盈率 = HK$243.80／HK$7.49 = 32.55倍。

即是说，假设投资者现以HK$243.80买入港交所，港交所以后每年每股都是赚HK$7.49的话，就要持有这只股票32.55年的时间才能翻本。

市盈率 TTM

上文提到，市盈率是以「股价」除去「每股盈利」，当中的「每股盈利」是取自上一年度的业绩报告，或未能反映最新情况，因为公司业务或财务状况可能在新一年有不同表现。

上市公司通常会在每年的3月份公布上一年的年度业绩，就如2020年的3月才会公布2019年全年业绩。若要在业绩公布前计算市盈率，就只得2018年的每股盈利，难免不太准确。

所以就有另一种计算方法——市盈率 TTM (Trailing Twelve Months) ，是以最近12个月的每股盈利来计算市盈率，能反映更及时的数据，并不受季节性因素影响。

不过，上述两种都是「历史市盈率」，而投资股票买的是公司前景，未来盈利能力才最影响股价升跌，只看历史数字没太大意义。故投资者一般会更留意以「预测每股盈利」计算的「预测市盈率」，把焦点放在未来回报上。

市盈率 vs 市帐率

市帐率 PB = 股价 / 每股账面价值

同样地，市帐率愈低，代表股份愈「平」，若数值低于1，代表股价低于公司帐面值，存在折让，而数值高于一，则代表股价高于公司帐面值，股价存在溢价。在比较时，也要和同一行业的公司比较。

对部分股份来说，市帐率会较常用来衡量其股价高低，例如银行股、地产股，因为其盈利能力很大程度上取决于有多少资产，如银行有多少存款和贷款，地产商有多少物业和土地，会直接影响其盈利。

此外，假设公司经营不善要清盘，帐面价值亦能反映公司将资产变卖后能套现多少资金，有资产作支撑，投资者或会感到较安心。

最后，投资者要切记，市盈率和市帐率都只是其中一种衡量指标，在作出投资决定时还要综合多方面因素，如市况、行业前景、管理层质素等。

5. 深物业a股票市盈率为什么是负数

市盈率负数代表公司亏损。一提到这个市盈率，这不仅是让人爱也让人恨，有人说它有用的同时也有人说没有用。这个市盈率到底有没有用，咋用？
在和大家分享我到底怎么使用市盈率买股票之前，先和大家推荐机构近期值得关注的牛股名单，时刻都可能被删除，还是尽快领取了再说：【绝密】机构推荐的牛股名单泄露，限时速领！！！
一、市盈率是什么意思？
市盈率就是股票的市价除以每股收益的比率，它充分的反映了一笔投资，从开始投资到回本所需要的具体时间。
它是这样算的：市盈率=每股价格(P)/每股收益(E)=公司市值/净利润
我们找个例子来分析一下，有家上市公司股价有20元的话，那么算买入成本，就按照20元来算，过去一年公司时间里公司每股收益5元，这时的市盈利率就是20÷5=4倍。意思是公司需要4年的时间去赚回你投入的钱。
那就是市盈率越低就代表越好，投资价值就越大？不可以这么说，不能够把市盈率这么直接拿来套用，原因是什么呢，那么接下来就好好给大家说一说~
二、市盈率高好还是低好？多少为合理？
由于行业不同那么市盈率差别就大了，传统的行业发展潜力会有一定的限制，市盈率还是差点，然而高新企业的发展空间就很大了，投资者会给予更高的估值，市盈率较高。
大家可能又会问了，我们很难知道发展潜力股有哪些股票？这份股票名单是各行业的龙头股我熬夜归整好了，正确的选股方法是选头部，重新排名是自动的，大家先领了再说：【吐血整理】各大行业龙头股票一览表，建议收藏！
那市盈率多少才合理？上面也说到每个行业每个公司的特性不同，市盈率多少才更合理，这确实很难说准。市盈率我们依旧可用，给股票投资者一个很给力的参考。
三、要怎么运用市盈率？
正常来说，这里有三种市盈率的使用方法：一是探讨该公司的历史市盈率；第二个就是，公司和同业公司市盈率以及行业平均市盈率进行对照研究；第三的作用是剖析这家公司的净利润构成。
倘使你觉得自己来研究是一件很麻烦的事情，这里有个免费的诊股平台，会依据以上面的三种方法，股票是高估还是低估都会帮你总结出来，您只需要输入股票代码，就可以在最快的时间内，得到一份完整的诊股报告：【免费】测一测你的股票是高估还是低估？
相比较而言，我认为第一种方法的实用性最强，由于篇幅的原因，在这里呢我们就一起来研究研究第一种方法，其他的我们就暂不做研究了。
我们都知道，股票的价格波动性极大，令人难以预料，无论是什么股票，它的价格总是在浮动的，想要它一直涨是不可能的，另外，对于同一支股票而言，想要它的价格一直下跌也是不可能的。在估值太高时，就会把股价往下调，在估值太低时，股价就会上升。也就是说，股票的真正价格，与它的内在价值相关联，并围绕着它的内在价格小范围浮动。
经过我们刚刚的一番研究，接下来呢，我们就以XX股票作为范例，XX股票的市盈率目前高于近十年8.15%的时间，简言之xx股票市盈率低，低于近十年来的91.85%，处于低估区间中，买入的考虑可以有。

这里说的买入，不是让你把所有钱一次投入到股票，这种操作是不对的。而是可以分阶段来买，接下来我们会教大家一些方法。
假如有每股79块多的xx股票，假如你要买股票的钱是8万，你可以买1000股，分四次买。
分析最近这十年的市盈率，可以知道在最近的十年里8.17就是市盈率的最低值，而目前XX股票的市盈率为10.1。这样的话你可以把8.17-10.1的市盈率这个区间平均的分成5份，每当下降到一个区间的时候就去买入一次。
假如，接下来市盈率为10.1的时候我们就可以开始第一次买入了，买入一手，第二次的买入是在市盈率到9.5的时候，买入2手，第三次买入是在市盈率降到8.9的时候，买入3手，等到市盈率降到了8.3就是我们第四次购入的时机，买入4手。
要是购买之后就安心的把握股份，市盈率每下降一个区间，便要按照计划进行买入。
相同道理，假使这个股票的价格升高的话，可以将高的估值划分在一个地方，手里的股票依次卖出去。

应答时间：2021-09-03，最新业务变化以文中链接内展示的数据为准，请点击查看

6. 世纪星源市盈率是多少

世纪星源市盈率是：15.09。（截止2015年11月10日）。
市盈率是在变的。计算方法：股价÷每股净资产。
2015年11月10日，股价是：10.56元，每股净资产为0.70元，所以市盈率为：10.56÷0.7=15.09.
简介：
深圳世纪星源股份有限公司是经深圳市政府批准于1990年成立并在深圳证券交易所上市的中外合资股份制企业，是中国最早上市的公司之一。公司股票交易代码为000005，总股本为9.1亿股，当前总市值约人民币63亿元。
深圳世纪星源股份有限公司拥有高度专业化的团队，业务涉及高速公路及大型停车场等交通基建、住宅及商业地产开发、物业管理和租赁、酒店及高端服务式住宅管理、假日物业与第二居所等与不动产开发的各相关领域。公司在深圳主要核心地区成功地开发了一系列不动产项目之后，积极挺进和拓展国内的其它一线和二线城市的业务。