房地产企业营该增后印花税怎么算

A. 营改增后房地产开发企业要交哪些税

一、取得土地环节

开发商品房等经营性用地，以招、拍、挂方式取得土地，主要涉及契税、印花税。

1、契税

应纳税额=土地成交价格×适用税率（3%-5%），广州为3%

2、印花税

应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率

印花税税额=土地使用权出让合同金额×5%

▶依据：广东省契税实施办法、印花税暂行条例

二、建设开发环节

取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工，主要涉及土地使用税、印花税。

1、土地使用税

应纳税额=土地实际占用面积×适用税额

▶注：广州市规定，取得预售证后不再缴纳土地使用税，将商品房转为自用或出租的除外，其他地区注意当地规定

2、印花税

常见的合同如下：

印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×0.5%＋建筑安装工程承包合同金额×0.3%＋借款合同金额×0.05%

三、销售环节

取得预售证后进行预售，需预缴增值税、土地增值税和企业所得税。

1、增值税

增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。

▶注：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目或建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，适用简易计税。

2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加

预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据，乘以适用税率计缴城建税（7%或5%或1%）。广州市城建税为（7%）、教育费附加（3%）、地方教育附加（2%）。

3、土地增值税（预缴）

预缴税额=（预收款—预缴增值税税款）×预征率

预征率：住宅为2%，非住宅一般为3%或者4%

4、印花税

印花税税额=商品房销售合同金额×5%

5、企业所得税

销售未完工开发产品取得的收入，先按预计计税毛利率（一般为15%）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

待开发产品完工后，及时结算此前销售的实际毛利额，将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额。

▶依据：财税[2016]36号、国家税务总局公告2016年第70号、广州市地方税务局公告2016年第5号、国税发[2009]31号、财税[2006]162号、国家税务总局公告2016年第18号

四、房产税“何时”缴纳？

房产税全年税额分两次缴纳，纳税期限为4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。此外，在纳税人自愿的原则下，经申请，纳税人可在每年4月份的征期中一次征收其全年应纳税款。

关键词五

土地增值税清算环节

项目全部竣工并完成销售，或满足其他清算条件，应进行土地增值税清算。

应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数－预缴税额

增值税简易计税：清算收入=含税销售收入/（1+5%）

增值税一般计税：清算收入=（含税销售收入＋允许扣除的土地价款×11%）/（1+11%）

增值额=清算收入－（土地出让金及契税＋房地产开发成本）×120%－房地产开发费用－印花税－城建税及教育费附加

▶备注：

①开发费用中的利息支出，能按项目计算分摊并提供金融机构证明的，可据实扣除，但不能超过按银行同类同期贷款利率计算的金额，其他开发费用按土地出让金及契税与开发成本之和的5%以内扣除。

②不能提供证明的，开发费用按土地出让金及契税与开发成本之和的10%以内扣除。

(1)房地产企业营该增后印花税怎么算扩展阅读

营业税改增值税的征收范围如下所示：

一、征收范围

营业税改增值税主要涉及的范围是交通运输业以及部分现代服务业;

交通运输业包括：陆路运输、水路运输、航空运输、管道运输。

现代服务业包括：研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务。

二、营业税改增值税税率

1、改革之后，原来缴纳营业税的改交增值税，增值税增加两档低税率6%(现代服务业)和11%(交通运输业)。

营业税改增值税主要涉及范围：交通运输业和部分现代服务业，交通运输业包括：陆路运输、水路运输、航空运输、管道运输。现代服务业包括：研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、鉴证咨询服务。

根据上海试点的经验，改革之后企业的税负有所降低。营业税是按收入全额计算缴纳税金的，改成增值税之后，可以扣除一些成本及费用，实际上可以降低税负。

改革试点行业总体税负不增加或略有下降。对现行征收增值税的行业而言，无论在上海还是其他地区，由于向试点纳税人购买应税服务的进项税额可以得到抵扣，税负也将相应下降。12万户试点企业中，对3.5万户一般纳税人而言，由于引入增值税抵扣，与原营业税全额征收相比，税负会有所减少甚至大幅降低;对8.5万户小规模纳税人而言，营业税改增值税后，实行3%的征收率，较原先营业税率要低2个百分点。改革的确存在个别企业税负增加的情况。

2、营业税改征增值税后税率是多少

新增两档按照试点行业营业税实际税负测算，陆路运输、水路运输、航空运输等交通运输业转换的增值税税率水平基本在11%-15%之间，研发和技术服务、信息技术、文化创意、物流辅助、鉴证咨询服务等现代服务业基本在6%-10%之间。为使试点行业总体税负不增加，改革试点选择了11%和6%两档低税率，分别

适用于交通运输业和部分现代服务业。

3、广告代理业在营业税改增值税范围内，税率为：6%.

广告服务，指的是利用图书、报纸、杂志、广播、电视、电影、幻灯、路牌、招贴、橱窗、霓虹灯、灯箱、互联网等各种形式作为客户的商品、经营服务项目、文体节目或者是通告、声明等委托事项进行宣传以及提供相关服务的业务活动。包括广告的策划、设计、制作、发布、播映、宣传、展示等。

B. 营改增后城建税、印花税等的计税依据和税率是多少

营改增后城建税、印花税等税种的计税依据和税率如下：

1、营业税，法定税率3%（全部收入为计税依据不减除成本费用）；

2、城建税，按缴纳的营业税缴纳；

（1）纳税人所在地在市区的，税率为7％；
（2）纳税人所在地在县城、镇的，税率为5％；
（3）纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1％；

3、教育费附加，按缴纳的营业税的3%缴纳；

4、地方教育费附加，按缴纳的营业税的2%缴纳；

5、印花税：合同按金额的万分之三贴花；

6、企业所得税按应纳税所得额（调整以后的利润）缴纳，定法定税率为25%，内资企业和外资企业一致，国家需要重点扶持的高新技术企业为15%，小型微利企业为20%，非居民企业为20%。

C. 营改增印花税怎么计算

营增改后的印花税按照购销合同的万分之三进行计算。
印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。因采用在应税凭证上粘贴印花税票作为完税的标志而得名。印花税的纳税人包括在中国境内书立、领受规定的经济凭证的企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体、其他单位、个体工商户和其他个人。

D. 营改增后单位出租房屋开局增值税专用发票需要交什么税

营改增后单位出租房屋开局增值税专用发票需要交什么税

一、增值税：小规模纳税人按不含税租赁收入依5%税率计征；增值税一般纳税人按不含税租赁收入依11%税率计征
二、城建税：按营业税额依7%税率计征；
三、教育费附加：按营业税额依3%的征收率计征（有的地方还开征了地方教育附加，各地不同，征收率有1%，也有1.5%。
四、印花税：按租赁收入千分之一贴花；
五、房产税：按租赁收入依12%的税率计征；
六、土地使用税：按实际占用土地的面积×依单位等级税额计算，“单位等级税额”是根据土地坐落的地点，由地税局事前确定的：从全国来看，“单位等级税额”如下：
1、大城市1.5元至30元；
2、中等城市1.2元至24元；
3、小城市0.9元至18元；
4、县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

营改增后出租房屋可以开增值税专用发票吗

当然可以开具专票的。
如果是一般纳税人，可以自行开具专票。如果是小规模，可以申请税局 代 开专票，个人不能直接申请专票。如确需则应先办理税务登记才行。

单位出租房屋可以开增值税专用发票吗

单位出租房屋可以开增值税专用发票。

其中， 2016年5月1日前 取得的房屋，可选择简易计税办法，依照5%的增值税征收率计算交纳增值税，并可开具增值税专用发票； 2016年5月1日及以后 取得的房屋，则按一般计税办法，依照11%的增值税税率计算交纳增值税，并可开具增值税专用发票。

营改增后，小规模纳税人，出租房屋到国税能开增值税5%的增值税专用发票吗

1、根据《税总函〔2016〕145号》文件，“增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。”；
2、可见，小规模纳税人只有在销售其房产时才可以申请开具专票，租赁业务只能开具普票；
3、根据《国家税务总局公告2016年第16号》文件，小规模纳税人出租不动产的按照5%的征收率计算应纳税额；
4、结论：如题所指事项，应按照5%计缴增值税并开具（向税务机关申请代开）增值税普票。

营改增后企业出租房产能开增值税专用发票吗

企业出租房产只要出租房和承租方都是一般纳税人能开增值税专用发票，承租方用于生产经营的可以抵扣。

营改增后企业出租房产能开增值税专用发票。

营改增后出租房产建议征收可以开增值税专用发票吗

营改增后，个人出租房产简易征收可以向地税局申请代开开增值税专用发 票。

营改增之后单位可以开具房屋租赁增值税专用发票吗

可以，房屋租金属于增值税可抵扣项目，业主方可以向租户开具“租金”增值税专用法票。

营改增后房屋租赁能开增值税专用发票吗

可以。房屋租赁既可以开具增值税专用发票，也可以开具增值税普通发票。

出租房屋怎么开具增值税专用发票

确定对方是一般纳税人，带合同去地方税务局申请代开专用发票。不过要注意月收入超30000要征税。

E. 营改增后印花税怎么记帐

企业交纳印花税会计分录处理，通常分为下列几种情况：

一、不通过应交税费科目核算。

企业交纳的印花税如果金额比较小，比如定额贴花的营业账簿和产权许可证照等，不需要预计应交数的税金，不通过“应交税费”科目核算(关键点)，如果金额小购买时直接减少银行存款或库存现金即可。实际缴纳的印花税：借：管理费用(印花税)贷：银行存款、库存现金等。

二、通过应交税费科目核算。

实际工作中，很多地方采购合同和销售合同印花税是根据实际采购、销售或购销总额的一定百分比乘以税率直接计算缴纳的，这时很多企业就会先通过“应交税费”计提本月的印花税，次月实际缴纳时再冲减应交税费科目。

比如，根据豫地税发[2005]第43号文件《河南省印花税核定征收管理办法》相关规定：购销业务，分别按实际采购、销售或购销总额70%的比例核定计税依据，依照“购销合同”税目征收印花税。当然，不同的省份规定是不一样，所以企业在实际计算缴纳印花税的时候一定要先查询当地的相关规定。

计提本月印花税的会计分录：

借：管理费用

贷：应交税费——应交印花税

实际交纳印花税的会计分录：

借：应交税费——应交印花税

贷：银行存款、库存现金等。

三、缴纳以前年度印花税的处理

按照《小企业会计准则》和权责发生制原则，应做如下分录：

借：以前年度损益调整；

贷：银行存款。

因为是属于以前年度的支出，不能计入当年的期间费用。如果是当年度当期的计提，则做如下分录：

借：营业税金及附加印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。因采用在应税凭证上粘贴印花税票作为完税的标志而得名。印花税的纳税人包括在中国境内书立、领受规定的经济凭证的企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体、其他单位、个体工商户和其他个人。

贷：应交税费-应交印花税

按照《小企业会计准则》，印花税计入“营业税金及附加”科目，而《企业会计准则》是计入“管理费用”科目。

F. 营改增后土地转让税费

法律分析：营改增后土地转让税费应缴纳增值税、城建税和教育费附加等。营业税及附加(出让方)：按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税；按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。印花税和契税(双方)：按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税；按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地方是5%)等。

法律依据：《中华人民共和国税收征收管理法》

第一条 为了加强税收征收管理，规范税收征收和缴纳行为，保障国家税收收入，保护纳税人的合法权益，促进经济和社会发展，制定本法。

第二条 凡依法由税务机关征收的各种税收的征收管理，均适用本法。

第三条 税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行;法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。

任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。

第四条 法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。

法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人。纳税人、扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款。

G. 营改增后企业转让土地使用权交什么税

营改增之后转让土地使用权应缴纳增值税、城建税和教育费附加、土地增值税、印花税。

（一）营业税及附加（出让方）：

1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。

2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。

（二）印花税和契税（双方）：

1、按产权转移书据（合同）所载金额缴纳0.05%的印花税。

2、按成交价格（合同）缴纳3%的契税（有的地方是5%）。

（三）土地增值税（出让方）：

1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。

2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；与转让房地产有关的税金等。

(7)房地产企业营该增后印花税怎么算扩展阅读

土地使用权出让注意事项

一、注意收回土地条件和时限

1、土地使用权出让合同应明确规定收回土地的条件，即使土地使用权出让合同没有明确规定收回土地的条件，政府仍然可以依据法定条件收回闲置土地。

2、以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。

①超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。

②满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

③因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

二、出让价格

1、无论是通过招拍挂取得的土地还是协议出让的土地，签订土地使用权出让合同时，出让价格不得低于同类用地的最低价标准，否则就属于违背行政法规禁止规定的无效条款。

2、如果土地使用权出让合同约定出让价格不得低于同类用地的最低价标准，出让方或者受让方可以请求按照订立合同时的市场价格交纳土地使用权出让金，若是受让方不同意市场评估价格补足出让金，受让方有权请求解除合同并要求出让方对由此造成的损失按过错承担责任。

H. 营改增后房地产开发企业要交哪些税

主要涉及契税、印花税、土地使用税、增值税、土地增值税和企业所得税。

一、取得土地环节

开发商品房等经营性用地，以招、拍、挂方式取得土地，主要涉及契税、印花税。

1、契税

应纳税额=土地成交价格×适用税率（3%-5%）

2、印花税

应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率

印花税税额=土地使用权出让合同金额×5‱

二、建设开发环节

取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工，主要涉及土地使用税、印花税。

1、土地使用税

应纳税额=土地实际占用面积×适用税额

2、印花税

常见的合同如下：

印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×0.5‱＋建筑安装工程承包合同金额×0.3‱＋借款合同金额×0.05‱

三、销售环节

取得预售证后进行预售，需预缴增值税、土地增值税和企业所得税。

1、增值税

增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。

(8)房地产企业营该增后印花税怎么算扩展阅读：

《中华人民共和国企业所得税法》关于应纳税额的条款

新企业所得税法第三章 应纳税额

第二十二条 企业的应纳税所得额乘以适用税率，减除依照本法关于税收优惠的规定减免和抵免的税额后的余额，为应纳税额。

第二十三条 企业取得的下列所得已在境外缴纳的所得税税额，可以从其当期应纳税额中抵免，抵免限额为该项所得依照本法规定计算的应纳税额；超过抵免限额的部分，可以在以后五个年度内，用每年度抵免限额抵免当年应抵税额后的余额进行抵补：

（一）居民企业来源于中国境外的应税所得；

（二）非居民企业在中国境内设立机构、场所，取得发生在中国境外但与该机构、场所有实际联系的应税所得。

第二十四条居民企业从其直接或者间接控制的外国企业分得的来源于中国境外的股息、红利等权益性投资收益，外国企业在境外实际缴纳的所得税税额中属于该项所得负担的部分，可以作为该居民企业的可抵免境外所得税税额，在本法第二十三条规定的抵免限额内抵免。