物業公司市盈率

1. 疫情催化劑下的物業變革

城市化發展的進程中，由城市化、工業化、信息化所驅動的城市進步，正逐步成為經濟向好的新引擎。這其中，作為與「住」需求息息相關的場景，物業的重要性不容忽視。
尤其是2020年，面對洶涌而來的疫情，「封閉式管理」成為一種普遍的社區管理模式，小區管理成為居民安全的最後一道防線。從出入管控到清潔消毒，從最後1公里的物資代購到最後100米的快遞代收……小區物業的應急防控體系逐漸清晰，物業管理服務的價值進一步受到人們的重視，物業企業也經歷著一次專業化程度高低的檢驗。與此同時，面臨著緊急應變能力及服務能力雙重考驗的物管行業，也正在迎來一波史無前例的變革與機遇。
催生之變
卯時，開始第一次全面無死角消殺；辰時，保安值班交接，排查外來人員，登記測溫；巳時，化身「外賣員」「跑腿員」；午時，詢問業主代購需求，統計物資，回收廢棄口罩；未時，開啟第二次全面消殺；申時，配合社區對住戶上門訪視，疏導業主情緒；酉時，統計防控物資用量及庫存；戌時，晚班值守交接；亥時，檢修設備；子時，園區巡邏；丑時，監控小區動態……這是雅生活物業的「十二時辰」，也是戰疫期間物業人的縮影。
疫情讓「宅家」成為常態，而物業服務由此變身為生活里的「超人」。在疫情面前，為了保障業主的安全，物業企業發揮出了前所未有的突發事件應急能力。
社區物業開始在小區出入口配備專人，24小時為進出人員嚴格登記、查證、測量體溫，同時提醒外出業主佩戴口罩，並且小區實行「封閉式」管理，禁止非小區業主、車輛進入。在社區內部，物業則展開了360度無死角全覆蓋、高頻次的定時消殺工作。並且，針對樓道、電梯、垃圾桶等高觸點公共區域進行強力消毒以及提供紙巾、牙簽、廢棄口罩專用垃圾桶等特殊設計，最大程度上減少疫情傳播的可能，保障社區業主的安全。
同時，疫情的突如其來，也使得市民出門采購不便，再加上部分生活性網點停業等原因，買菜等日常所需成為了生活一大難題。關注到這一需求， 不少物業企業推出了買菜業務。比如，沈陽龍湖「蔬果搶鮮送服務」於疫情期間上線，業主當日15:00前下單，次日11:00所購食物便會配送至物業指定位置。
「時間快，菜新鮮，讓我更溫暖的是物業服務，都直接配送到家門口了，而且每個套餐上面都有一張記錄卡片，配貨員、配送員的體溫都標明了，給物業點贊！」沈陽業主在龍湖U享家蔬菜套餐下這樣評價道。
不僅送菜，為保證社區居民生活，物業還增設了送快遞、送餐、代管寵物、線上義診等一系列全新的「特殊」服務，刷臉出入、智慧停車、在線報修、在線繳費、智能預付費電表等智慧場景也因「無接觸」優勢被頻繁應用。
「疫情期間社區實施封閉式管理，還有一部分人被隔離，」 同策研究院首席分析師張宏偉表示， 在這種情況下，物業企業推出此類服務，是結合當前疫情變化對居民生活的影響做出的應急調整，也是物業增值服務能力的體現。
隨之而來的，是人們對於物業的討論變得越來越多。
「我們小區有物業幫著買菜，媽，放心吧，不用擔心我，我在北京挺安全的，」這是一個北漂發給母親的微信；孩子有點咳嗽，疫情鬧得正凶，孩子姥姥通過物業和春雨醫生的線上義診咨詢了大夫，大夫仔細詢問後得出的診斷是普通感冒，「這懸著的心終於放下，得虧物業了，」 孩子姥姥感激地說；一位小區業主則發在朋友圈感慨道，「買房一定要看物業服務，不是所有的房子住起來都一樣。」
一時間，曾經並不起眼的物管行業站在了聚光燈之下，物業相關的話題引發網友熱議，成為了疫情之下除馳援一線的白衣天使之外，最火爆的C位「明星」。
而物業企業普遍在人員輪轉、物資統籌、服務形式上遇到了不同程度的挑戰，其面對問題所呈現出的不同應對表現，也使得疫情成為了它們良莠之分的「試金石」。
針對自家小區物業的表現，每個人心中彷彿都有「一桿秤」,人們對於住宅的思考也在潛移默化中發生轉變。有些人開始萌生換房念頭，有些人則暗喜自己買對了。更有人直言，房地產網站可以把最近所有小區的物業表現進行匯總，作為有意購房者的參考，這份資料絕對含金量巨大。
近期一份網路調查也表明，僅20%的人對居家環境很滿意，56%的人認為換房才能改善現狀，更有高達52%的人萌生置業計劃，其中剛需佔比18%，改善佔比34%。
中國金茂在近期的線上發布會上公開表示，企業推測疫情之後，改善型客戶總量將有所提升，並且預計這類高凈值人群，將更注重物業服務、社區配套及「無接觸」式黑科技在社區公共設施及智能家居上的應用等。
「現階段，尤其是在疫情關鍵期，業主對物業企業服務的體驗如何，服務是否周到，業主都有切身體會。」張宏偉指出，疫情過後，不排除會出現有能力的業主把物業能力不足的房子置換出去的情況。他坦言，在此情況下，好的物業管理公司必然會受到市場的認可，物管行業的市場集中度將會進一步提升。
合碩機構首席分析師郭毅則表示，經過這次的疫情，不論是業主還是購房者，對於好的物業服務對整個社區的健康、安全以及日常服務品質的保障作用有了更加深刻的認識。她認為，未來業主對物業的選擇上也會有所傾斜，甚至在購置新房產時，業主對其後期提供的物業企業關注度也會增高，購房者對物業的重視程度也會增強。易居研究院智庫研究中心研究總監嚴躍進亦直言，物業服務將成為置業的重要考量因素。
與此同時，物業企業更高的服務曝光率也使得其價值再次受到資本市場的重估。從年初至今，物業股普遍有著20%左右的漲幅，其中奧園健康、佳兆業美好兩只股票漲幅更是逼近40%。2月20日，華菁證券發布研報顯示，年初至今，物業板塊整體P/E（市盈率）預算數已從27.4倍上升至目前的35.2倍，PEG（市盈增長比率）從0.88倍上升至1.11倍。
物業股持續走強的背後，是越來越多的投資者對物管行業的長期看好。野村報告稱，「考量到其（物業企業）防禦性的業務特質、正面的政策環境及積極的增長前景催化劑，對物管股板塊保持樂觀看法。」
在此情境下，房企分拆物業板塊上市慾望愈發強烈。除夕當天，金融街物業及宋都服務向港交所遞交了招股書；1月31日，鴻坤物業向港交所遞交招股書，目前已經通過聆訊；2月24日，大本營在河南的興業物聯通過港交所聆訊，有望成為春節復工後第一家上市的物業股。2020年以來，正榮服務、金融街服務、鴻坤集團旗下香港燁星控股（原鴻坤物業）等5家物業企業提交了赴港上市申請，同時，卓越物業、朗詩綠色生活以及華潤置地旗下物業管理企業也被傳出意圖上市的消息。
「危」中尋「機」
科技加持助力物企價值增長
疫情期間，封閉式管理成為小區常態，也給物業管理造成了不小的壓力。為了在保障小區安全以及居民必要出行之間找到管理的平衡點，航天物業、嘉遠物業、長冠物業等物企用上了朗新雲築開發的「社區防疫通」。通過生成電子通行碼，不僅免去業主排隊領取通行證的麻煩與聚集風險，而且出入時只需掃一掃即可實現快速通行，既便利又高效。
為避免交叉感染，疫情期間，私家車成為多數人的出行首選。而由於人工核查量大、人力不足、防護物資缺乏等原因，也在一定程度上使物業服務人員面臨著重重挑戰和風險。
疫情期間，金輝、永升、長城、大發等物業企業旗下社區，聯合朗新科技集團開發的智慧停車預警通，有效解決了這一困境。
於疫情期間，緊急研發上線的「智慧停車預警通」，是通過實時監控車輛進出時間和頻次，判斷車主行為，通過對停車超過設定時長、規定時間內，外出超過設定次數等車主行為進行自動告警、主動推送，來重點關注長時間未歸車輛、長時間停放車輛和頻繁進出車輛涉及的相關人員，從而協助物業實現精準防控與高效管理。
對此，朗新科技集團公共服務業務負責人王宏國對財經網表示：「智慧停車的設計理念不僅要專注於車主停車行為本身的智能化與便利性，也要為物業企業去著想，在實現數字化管理轉型的同時，還要實現降本增效。」
不得不說，這一應用在緩解和降低當前物業面對的人員不足壓力和激增的防疫工作量問題上，起到了至關重要的作用。其有效提高了防疫效率，減少了接觸機會，全力保障了一線工作人員的安全和健康。
在防疫戰中，類似的科技元素不勝枚舉。
湖南常德碧桂園小區內，兩台無人機攜帶著84消毒液在園區內飛行；廣東碧桂園服務團隊在電梯里安裝設置有人體感應功能的紫外線消毒燈。此外，智能安防監控雲平台、智能門崗系統、物業信息化管理系統等新應用也輪番登場，顯著提升了社區防疫的效率和成果。
物業企業實現「線下+線上」的立體布防，有效地在疫情防控的第一線布下了「天羅地網」。利用智能系統，實現工作的總體統籌鋪排，也提升了物業企業的管理效率，為前線員工減壓。
除此之外，原本針對高端物業的智能化應用，減少了業主與高頻觸點接觸、與外界人員接觸的頻率，更加安全和高效，在疫情期間大放異彩，成為抗疫狀態下保障日常生活的必需。
不過盡管物管行業在過去數年間不斷地向自動化、智能化的方向努力，但是疫情的突如其來依然將這個行業「勞動密集型」的特性暴露無遺，「缺人」仍然是目前很多物業企業面臨的共同問題。
具體而言，疫情期間，消殺和清潔、客戶管家服務等幾個崗位的工作量顯著增加。項目管家過往只需要處理一些日常咨詢、接待、投訴、收銀、報修工作即可。但疫情期間，除了承擔送菜、送物資等附加工作之外，跟客戶之間有時甚至達到心靈交流的程度，工作范疇也進一步擴展到對老人、重點人群的關注；保安一職，原來只需要在門口，多項工作直接依靠物業信息化就可以完成，如今，這些人員也要站到一線負責體溫測量等工作；而負責環境保潔的物業人員，平常工作只涉及清理垃圾，現在卻還要負責社區的消毒消殺、分流廢口罩、感染系統的防禦等工作……不僅如此，基於疫情對整體物業管理提出的更為復雜的要求，物業企業還必須增加線上信息化運營崗、與外界合作方相互配合等新的崗位。現階段，物業企業往往採取崗位優化配置的方式，比如關掉幾個門崗，調配到其他崗位進行支援。
為了緩解「用工荒」的困境，多家龍頭物業企業都將招聘計劃提前拋出。2月21日，開元物業總經理謝建軍在朋友圈裡發布了一張海報，開元物業開啟疫情期間2000+人才招聘計劃。2月17日，萬科物業對外宣布，提前啟動20000人招聘計劃。差不多同一時間點，保利也啟動了全國春季招聘計劃。
而另一方面，大規模的人員招聘勢必會在一定程度上增加物業企業在人力成本上的壓力。除卻招聘人力成本的增加外，物業企業的當期成本也正在發生著變化：春節期間部分返鄉探親的員工至今仍無法到崗，但基本工資依然要照發；現在堅守崗位的員工全部需要加班加點，加班工資也要照發；此外，購買防護服、口罩、消毒液等防疫物資，以及員工飲食的投入，也是一筆不小的開支。據中物研協數據顯示，防疫物資的材料成本導致物業企業總成本增加了10%-20%，而返工潮所帶來的人流增加以及疫情防控范圍的擴大，將會進一步加大保潔消毒頻次、范圍和強度，從而進一步產生較大的物資成本，壓縮物業企業的利潤空間。根據官方數據，為對抗疫情，萬科物業預計增加費用支出2億元。
「智慧物業更多的是用科技手段提高工作效率。」 上海中原地產市場分析師盧文曦表示，之前物業企業人員配備基本能夠滿足服務需求，即便科技手段少一點也對日常服務夠不成威脅。但目前來看，工作量激增，加上小區服務人員或因隔離關系不能全部到崗，技術手段的賦能對提高物業效率大有裨益。中信證券發布的研報也表示，作為一個勞動密集型行業，科技正在不斷優化和釋放物業企業的人力資源，使得企業得以在不顯著降低服務滿意度的同時，持續增加人均在管面積，從而有效化解單位人工成本上漲的行業性壓力。
總體而言，「智慧物業一定是未來的趨勢，」張宏偉肯定地說道，其一，技術本身即5G的發展支持了物聯網、人臉識別等更加智能化的操作，其二，尤其是疫情之後，人們的生活將更加依賴互聯網，比如特殊情況下需要無接觸式服務，這也是物業企業在提供增值服務時，通過技術的手段讓其更加符合特定應用場景的需求。不僅如此，科技手段能夠偵測業主多元化的生活服務需求，也能有效優化閑置的物理空間和人力資源，使之投入到增值服務中去。科技進步還有利於集體決策的形成，從而便於物業管理費定價靈活浮動，也有利於品牌物業管理商替換劣質服務提供商。
而從某一方面來講，這場突如其來的疫情也成為了智慧物業的「試金石」，物業企業對智能技術的態度也將發生轉變。盧文曦表示，經過疫情，物業企業將意識到通過科技手段確實能夠提高效率，降低企業的用人成本，提高管理能力。其對智慧社區的技術投入、資金投入或會持續加大，或能更加提高使用效率。「隨著技術手段的提升，投資成本下降，智慧物業將從中高端最終走向普及。」
目前來看，對有眼光投資智慧物業的品牌房企而言，其物業表現也將對後續住宅銷售帶來口碑溢價，價值空間更加明顯。張宏偉直言，抗擊疫情期間，運用科技技術的水平，也體現出了不同物業企業的能力差異。
「特殊」服務創新物企業務模式
物業企業的好與壞，便捷程度如何，增值服務水平怎樣，也將在很大程度影響公司口碑，並決定購房者後續是否購買其住宅產品。
作為社區和業主的橋梁，買菜、送快遞、送外賣、代管寵物……疫情期間，這些「有溫度」的增值服務充分體現出了物業企業「最後一公里」的服務價值。
張宏偉表示，如今用戶接觸基本在線上，從社區物業增值服務的角度來講，如果能在現階段把用戶的消費習慣培養好，有利於物業增值服務業績的提升，進一步促進收入來源的增加。
在張宏偉看來，物業企業在此方面有著天然的優勢，「物業企業的優勢就是守著的社區入口，」物業企業在城市、區域及全國范圍內市場佔有率越高，代表其掌握的社區入口就越多，潛在的市場影響力就越大，這也正是房地產商搶食社區電商的原因之一。
進一步講，相較日前興起的互聯網電商而言，傳統物業企業在社區電商中擁有的信息和服務的優勢資源在疫情中愈發凸顯。一方面，物業企業原本便擁有業主資源，用戶流失度很低，利於增值業務的開展。同時，在管理社區時可以設置准入門檻，對競爭對手作出一定的限制。另一方面，傳統物業在成本管控和糾紛處理方面更具優勢，其更容易建立用戶信任，並將流量導到線上。
「不過，目前物業企業推出相應的增值服務，主要還是針對目前疫情相對比較嚴峻的現狀。」郭毅提示道，從物業角度來講，在疫情期間，物業企業不僅需要考慮合作第三方的物流等能力，此外也要結合自己社區業主的消費實力和相對集中的購買需求去甄選，最後集成到自己的互聯網平台。「因此對於物業企業而言，首先要具備這樣的意識，其次也要樂於投資相應的資金在線上平台的打造上。」
此外，郭毅表示，等到疫情結束後，類似的服務內容或可成為向業主收費的增值服務。「對於業主而言，如果平時工作比較忙碌，可以委託物業企業代為采買，物業企業可以在中間收取一定的服務費用，」她指出，這樣形成雙贏的商業模式，未來才是可持續的狀態。不過她補充道，還是要看疫情結束之後社區的狀況，社區對於這項服務的需求度，以及社區業主是否樂於為此付出一些服務費用。

或許與第三方合作、也不失為持續盈利的好方法。
抗疫期間，重慶龍湖智慧服務即與永輝超市共同推出「社區保障計劃」，以「物流倉庫+配送到家」的新模式，為業主提供更加優質、優價的產品和服務。東莞萬科也攜手東升農場，開啟「新鮮蔬菜配送到家」模式，解決買菜難題。
朗新科技集團智慧社區業務負責人林海潮表示，這次疫情對物業企業提升自身服務能力是一次很好的機會，相比於物業企業自建互聯網服務平台，選擇合適的第三方服務企業，減少競爭帶來的不必要成本，同時可以更加專注於主營業務，充分發揮雙方的優勢互補，平台也將更加強大。
張宏偉亦坦言，體量大的物業企業和大型第三方平台為了爭奪市場份額各自為戰，當行業競爭到白熾化階段，物業企業和第三方平台必然會出現融合的趨勢，只有整合融合才能夠為社區居民提供更多的增值服務。
服務升級解決物企收入痛點
疫情催化下的智能化與增值服務的提升，也在一定程度上有利於物業費的收繳。日前，松北區世茂濱江澳洲風情園和翡冷翠小區的近百戶業主提前繳納了2020年物業費。往年，物業費的交繳一般都是年中才開始。正是由於抗疫期間，物業的價值被進一步發現，短短5天時間，物業企業收到了超過27萬元的物業費，極大緩解了物業企業因購買防疫物資造成的資金不足。
事實上，長期以來，業主拖欠物業費的現象，始終困擾著各地物業企業和物業管理部門。以四川達州為例，其現有的120家物業企業，157個住宅小區，欠繳物業費高達3928萬元，收繳率只有42%左右。迫於壓力，2019年10月，達州市住房和城鄉建設局發出《達州市住房和城鄉建設局關於限期繳納物業服務費的通知》。通知中明確表示，11月底前仍未補交欠繳物業費的人員，將記入欠繳物業費人員名單，所欠繳時間及金額將函告其工作單位，同時推送市（區）紀委監委和組織部。
因此，從某種程度而言，疫情的出現，仿若空降予物業企業改善與業主關系，同時提升物業費繳交率的新契機。
在克而瑞獲得的近5000份業主對物業防疫工作滿意度的調研問卷中，超過9成的業主肯定了物業在抗疫防疫過程中的重要性，近8成的業主認為此次疫情中，物業企業的抗疫防疫工作較往常服務的提升是明顯的，而綜合實力TOP30的物業企業，其業主認可度提升率高達83.41%，25%的業主反饋小區沒有物業，希望增加物業服務。
近期，易居企業集團CEO丁祖昱也在公開場合表示，疫情將助力物管行業形成長期價值，並且為物業企業帶來繳交率的大幅提升。物業類收入具有可預見性、可持續性強的特性，並且有很大的提升空間，因此他表示長期看好優秀物業的價值。
事實上，基於疫情期間的表現，物業企業也得到了政府及社會各界更多的關注和支持。目前深圳、杭州等地方已經出台對物業企業提供補助政策，其中深圳提出對物業企業按在管面積每平方米0.5元的標准實施兩個月的財政補助。
2月26日上午，北京市物業管理條例草案提請市十五屆人大常委會第十九次會議進行二次審議。草案二審稿增加了應對突發事件時的物業管理責任，規定物業企業應積極落實應急預案以及各項應急措施。同時，對此前提出的物業管理委員會制度，明確其任期為三年。
嚴躍進則表示，一方面已上市的物業企業在阻擊疫情中積攢的口碑，有利於其提升在資本市場的良好形象，另一方面對於未上市物業而言，優質的社區管理，也無疑成為其日後上市的加分項。
2019年歲末，丁祖昱曾發表預測稱，「2020年將是物業企業分化的一年。」或許誰也沒想到，新冠肺炎這個2020年的第一隻「黑天鵝」成為這則預言最有力助推之一。大浪淘沙始見金，春天到來之際或也正是物管行業洗牌之時。

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3. 物業基本法⑩ 中海物業：上市三年，老牌物業公司「小步慢走」

編者按：伴隨樓市步入存量房時代，曾經房企物業板塊一改往日「雞肋」存在，不但開始為母公司提供資金背書，還上演「青出於藍而勝於藍」的故事。鳳凰網房產以具有代表性的房企物業公司為切入點，剖析房企物業運營「法則」，第十期：中海物業。

中海物業股價波動示意圖

鳳凰網房產梳理發現同為分拆物業上市，截至7月1日，彩生活、綠城服務、雅生活、碧桂園服務等港股物業公司的市盈率，分別約為12.51、31.78、19.28、45.75。

依賴母公司確實有背靠大樹好乘涼的先決條件，但是，這種依賴性也有不可避免的局限性。在決策上需等待母公司統一協調，缺少發展模式的靈活性，業務發展受制於房地產市場的總體起伏，一旦房地產市場下行其業績也會遭受影響。

因此，近些年，當中海陷入人事更迭內耗之時，「掉隊」等負面效應也在一定程度上投射在了中海物業的發展狀況上，中海物業在2015年-2017年經歷過一段迷茫期。

中海自2015年上市後，在管面積增速明顯放緩，從46%銳減至13%，2017年上半年增速更是跌至個位數6%，這與中海地產在售額規模增速放緩周期上十分契合。

2015年5月，中海物業所管理的總面積為6760萬平方米，截至2018年末，雖然中海物業的在管面積是2015年的2.3倍，但是相對於後起之秀碧桂園服務、雅生活服務在管建築面積分別是2015年在管建築面積的2.6、3.9倍，相形見絀。

增長率數據也呼應了目前的現狀，中海物業2015-2017年物業收入的增長率為17.6%、0.7%、12.5%、18.2%，同時期，上市晚將近一年的綠城服務的收入增長率皆在30%以上。

此外，中海集團也在通過轉讓的方式向中海物業「輸血」，幫助其改善營收現狀。

2015年，中海物業通過內部轉讓以及收購的方式將集團旗下的北京中建物業、重慶海投物業、淄博親頤物業、中海宏洋物業、廣州光大花園以及呼市中海物業收入囊中。

轉折點發生在2017年，通過中海地產收購中信，中海物業獲得中信物業在中國內地擁有的120個物業管理項目管理面積達24.1百萬平方米，作價2.29億港元，這也讓中海物業的財務報表提升了不少。

對比2016年的業績，相關收購令中海物業2017年營業收入由25.6億增長至33.6億，純利由2.26億增長35.8%至3.07億。

此次收購讓中海物業管理建面由2016年底的0.935億平方米上升37.3%至1.283億平方米。而增幅的70%來自上述對中信的物業業務收購。

新業務拓展「得過且過」

物管企業未來成長的主要路徑有兩條：一是通過做大基礎物管規模實現成長，二是開拓增值服務市場、挖掘潛在商業空間。

營業面積終究是衡量一家物業公司總體實力的重要標准，物業公司大都意識到單靠內生增長的面積，即拓展第三方項目占總項目的比例，並嘗試並購路徑。

央企背景給中海物業項目拓展帶來一定便利，中海物業得以積極承接各類政府、公建項目，從而提升在政府物業方面的市場優勢，不斷拓展企業管理邊界。

就中海物業來看，中海物業在第三方項目拓展上同樣趨於保守。在萬科將住宅物業和商業物業拆分，推出「萬物商企」子品牌，龍湖積極布局火車站、醫院等市政項目，2018年中海物業相比2017年增加了1260萬平方米，其中有230萬平方米為新拓展的商業或政府項目，佔比為18.25%，這成為中海物業近年來，屈指可數「走出去」的案例。

不過，與四處開花不同，中海物業新拓展的商業及政府項目頗惹人矚目，包括雄安市民服務中心、深圳當代藝術館與城市規劃館、港珠澳大橋口岸、西九龍高鐵站等，皆為所在城市核心項目。

除了第三方業務拓展有限之外，中海物業在盈利空間顯著的增值服務上效果也不盡人意。

鳳凰網房產梳理發展，中海物業的收益共分為物業管理服務收益及增值服務分部收益。

從收入結構看，2018年中海物業的物業管理服務收益、增值服務分別佔比為90.1%、9.9%，收益分別為港幣37.45億元、4.1億元，較去年增加21.0%，管理服務收益所佔份額比2017年92.2%下降了2.1個百分點。

中海物業也意識到需要加重增值服務的比例，只不過，這條路任重道遠，效果並不十分顯著。

鳳凰網房產梳理發現，在2015年—2017年中海物業增值服務占總收入比重分別為7.03%、8.93%、7.83%，持續處於低位，這與彩生活、綠城服務增值服務佔比達到約30%的水平相差甚遠，碧桂園增值業務佔比達到了26%，雅居樂更是達到了52%

據中國 指數研究院數據統計，2015年—2017年，上市物管公司增值服務的佔比分別為24%、22.94%、23.97%、24.29%。中海物業增值服務佔比也遠低於行業平均水平。

盈利模式待考

2018年12月31日，在已經分拆的物業公司中，綠城服務、碧桂園服務、中海物業和彩生活分別實現營業收入67.10億元、46.75億元和41.55億元、36.1億元。

盡管營收可期，但是，毛利率一直是中海物業被詬病的原因。2018年中海物業整體毛利率為20.4%，同比下降了3.5個百分點，其中物業管理服務的毛利率下降3.3個百分點至18.0%，對比2018年碧桂園服務毛利率37.7%；雅生活毛利率38.2%，彩生活的毛利率為35.5%,中海物業的毛利率水平仍有待提高。

中海物業的低利率，與中海地產一直以來的「利潤王」形象差距較大。

物業管理行業的服務模式主要有包干制及酬金制兩種，中海物業採取的是包干制佔比超過80%。

包干制是由業主向物業公司支付固定物業服務費用，盈餘或虧損均由物業公司享有或承擔的物業服務計費方式。酬金制即業主委員會與物業管理公司簽訂合同，代理小區的物管工作，進行管理輸出，並收取10%的物業費作為酬金，剩餘90%的費用作為小區的營運資金，結余或者不足均由業主享有或者承擔。

有業內人士向鳳凰網房產解釋了兩者的不同，包干制的毛利率低於酬金制，包干制在一定程度上會將毛利率下壓，如果要提升包干制的毛利率需要進行較大的成本控制；對於酬金制而言，業績貢獻效率相對穩定，但隨著在管面積的增加，留給企業自身業績提升空間也會減少。

與中海物業不同的是，彩生活採用的是酬金制，兩種制度的方式也造成了兩套運營邏輯。2014年中海物業全年營收21.6億港元，是彩生活全年營收的4倍，但盈利表現卻遠遠低於彩生活：2014年彩生活的毛利率和凈利率分別達到了79.2%和37.5%，中海物業則分別只有19%和4.5%。

對比數據發現，2018年中海物業全年營收41.55億港元，彩生活實現營收36.14億，相差不多，而彩生活35.5%的毛利率比中海20.4%毛利率多了近15%。

縱然面對的情況是，物業版圖毛利不高，新業務拓展、面積增速需要擴圍等現狀，但是，今年年初，顏建國再度回歸中海地產後，他對中海地產未來定及規模提出要求，制定「2020年沖4000億港元規模」目標。這也為中海及中海物業的未來增加了想像的空間。

隨著母公司規模的再度擴圍及增長勢頭的迎頭趕上，中海物業的發展或許在規模及質量上逐漸提速。

4. 股市中市盈率和市凈率是什麼意思呢

何謂市盈率及市帳率？計算市盈率高低投資優質股票

市盈率-ttm-計算-pe-市帳率-估值

市盈率（PE）是股票新手必學的估值工具，經常用來量度個別股票和大市平貴。雖然市盈率計算方法簡單，但當中也有不少學問，如歷史市盈率和市盈率ttm的分別，如何判斷市盈率高低，還有市盈率和市帳率的分別，MoneyHero即刻教教你。

市盈率是什麼？

市盈率（Price-to-Earning Ratio, P/E），是用來衡量股票平貴的一個指標，計算方法為 ：

市盈率 PE = 股價 / 每股盈利（EPS）

以香港交易所（00388）在2020年4月7日的收市價為例，股價為HK$243.80，每股盈利為HK$7.49，市盈率 = HK$243.80／HK$7.49 = 32.55倍。

即是說，假設投資者現以HK$243.80買入港交所，港交所以後每年每股都是賺HK$7.49的話，就要持有這只股票32.55年的時間才能翻本。

市盈率 TTM

上文提到，市盈率是以「股價」除去「每股盈利」，當中的「每股盈利」是取自上一年度的業績報告，或未能反映最新情況，因為公司業務或財務狀況可能在新一年有不同表現。

上市公司通常會在每年的3月份公布上一年的年度業績，就如2020年的3月才會公布2019年全年業績。若要在業績公布前計算市盈率，就只得2018年的每股盈利，難免不太准確。

所以就有另一種計算方法——市盈率 TTM (Trailing Twelve Months) ，是以最近12個月的每股盈利來計算市盈率，能反映更及時的數據，並不受季節性因素影響。

不過，上述兩種都是「歷史市盈率」，而投資股票買的是公司前景，未來盈利能力才最影響股價升跌，只看歷史數字沒太大意義。故投資者一般會更留意以「預測每股盈利」計算的「預測市盈率」，把焦點放在未來回報上。

市盈率 vs 市帳率

市帳率 PB = 股價 / 每股賬面價值

同樣地，市帳率愈低，代表股份愈「平」，若數值低於1，代表股價低於公司帳面值，存在折讓，而數值高於一，則代表股價高於公司帳面值，股價存在溢價。在比較時，也要和同一行業的公司比較。

對部分股份來說，市帳率會較常用來衡量其股價高低，例如銀行股、地產股，因為其盈利能力很大程度上取決於有多少資產，如銀行有多少存款和貸款，地產商有多少物業和土地，會直接影響其盈利。

此外，假設公司經營不善要清盤，帳面價值亦能反映公司將資產變賣後能套現多少資金，有資產作支撐，投資者或會感到較安心。

最後，投資者要切記，市盈率和市帳率都只是其中一種衡量指標，在作出投資決定時還要綜合多方面因素，如市況、行業前景、管理層質素等。

5. 深物業a股票市盈率為什麼是負數

市盈率負數代表公司虧損。一提到這個市盈率，這不僅是讓人愛也讓人恨，有人說它有用的同時也有人說沒有用。這個市盈率到底有沒有用，咋用？
在和大家分享我到底怎麼使用市盈率買股票之前，先和大家推薦機構近期值得關注的牛股名單，時刻都可能被刪除，還是盡快領取了再說：【絕密】機構推薦的牛股名單泄露，限時速領！！！
一、市盈率是什麼意思？
市盈率就是股票的市價除以每股收益的比率，它充分的反映了一筆投資，從開始投資到回本所需要的具體時間。
它是這樣算的：市盈率=每股價格(P)/每股收益(E)=公司市值/凈利潤
我們找個例子來分析一下，有家上市公司股價有20元的話，那麼算買入成本，就按照20元來算，過去一年公司時間里公司每股收益5元，這時的市盈利率就是20÷5=4倍。意思是公司需要4年的時間去賺回你投入的錢。
那就是市盈率越低就代表越好，投資價值就越大？不可以這么說，不能夠把市盈率這么直接拿來套用，原因是什麼呢，那麼接下來就好好給大家說一說~
二、市盈率高好還是低好？多少為合理？
由於行業不同那麼市盈率差別就大了，傳統的行業發展潛力會有一定的限制，市盈率還是差點，然而高新企業的發展空間就很大了，投資者會給予更高的估值，市盈率較高。
大家可能又會問了，我們很難知道發展潛力股有哪些股票？這份股票名單是各行業的龍頭股我熬夜歸整好了，正確的選股方法是選頭部，重新排名是自動的，大家先領了再說：【吐血整理】各大行業龍頭股票一覽表，建議收藏！
那市盈率多少才合理？上面也說到每個行業每個公司的特性不同，市盈率多少才更合理，這確實很難說准。市盈率我們依舊可用，給股票投資者一個很給力的參考。
三、要怎麼運用市盈率？
正常來說，這里有三種市盈率的使用方法：一是探討該公司的歷史市盈率；第二個就是，公司和同業公司市盈率以及行業平均市盈率進行對照研究；第三的作用是剖析這家公司的凈利潤構成。
倘使你覺得自己來研究是一件很麻煩的事情，這里有個免費的診股平台，會依據以上面的三種方法，股票是高估還是低估都會幫你總結出來，您只需要輸入股票代碼，就可以在最快的時間內，得到一份完整的診股報告：【免費】測一測你的股票是高估還是低估？
相比較而言，我認為第一種方法的實用性最強，由於篇幅的原因，在這里呢我們就一起來研究研究第一種方法，其他的我們就暫不做研究了。
我們都知道，股票的價格波動性極大，令人難以預料，無論是什麼股票，它的價格總是在浮動的，想要它一直漲是不可能的，另外，對於同一支股票而言，想要它的價格一直下跌也是不可能的。在估值太高時，就會把股價往下調，在估值太低時，股價就會上升。也就是說，股票的真正價格，與它的內在價值相關聯，並圍繞著它的內在價格小范圍浮動。
經過我們剛剛的一番研究，接下來呢，我們就以XX股票作為範例，XX股票的市盈率目前高於近十年8.15%的時間，簡言之xx股票市盈率低，低於近十年來的91.85%，處於低估區間中，買入的考慮可以有。

這里說的買入，不是讓你把所有錢一次投入到股票，這種操作是不對的。而是可以分階段來買，接下來我們會教大家一些方法。
假如有每股79塊多的xx股票，假如你要買股票的錢是8萬，你可以買1000股，分四次買。
分析最近這十年的市盈率，可以知道在最近的十年裡8.17就是市盈率的最低值，而目前XX股票的市盈率為10.1。這樣的話你可以把8.17-10.1的市盈率這個區間平均的分成5份，每當下降到一個區間的時候就去買入一次。
假如，接下來市盈率為10.1的時候我們就可以開始第一次買入了，買入一手，第二次的買入是在市盈率到9.5的時候，買入2手，第三次買入是在市盈率降到8.9的時候，買入3手，等到市盈率降到了8.3就是我們第四次購入的時機，買入4手。
要是購買之後就安心的把握股份，市盈率每下降一個區間，便要按照計劃進行買入。
相同道理，假使這個股票的價格升高的話，可以將高的估值劃分在一個地方，手裡的股票依次賣出去。

應答時間：2021-09-03，最新業務變化以文中鏈接內展示的數據為准，請點擊查看

6. 世紀星源市盈率是多少

世紀星源市盈率是：15.09。（截止2015年11月10日）。
市盈率是在變的。計算方法：股價÷每股凈資產。
2015年11月10日，股價是：10.56元，每股凈資產為0.70元，所以市盈率為：10.56÷0.7=15.09.
簡介：
深圳世紀星源股份有限公司是經深圳市政府批准於1990年成立並在深圳證券交易所上市的中外合資股份制企業，是中國最早上市的公司之一。公司股票交易代碼為000005，總股本為9.1億股，當前總市值約人民幣63億元。
深圳世紀星源股份有限公司擁有高度專業化的團隊，業務涉及高速公路及大型停車場等交通基建、住宅及商業地產開發、物業管理和租賃、酒店及高端服務式住宅管理、假日物業與第二居所等與不動產開發的各相關領域。公司在深圳主要核心地區成功地開發了一系列不動產項目之後，積極挺進和拓展國內的其它一線和二線城市的業務。