时代地产股票分析报告

『壹』 多因素推动地产股集体大涨，结构性政策、因城施策并举改善市场预期

21世纪经济报道记者李莎 北京报道 12月21日，地产股掀起涨停潮。截至收盘，香江控股、泰禾集团、宋都股份、嘉凯城、蓝光发展、京投发展、大悦城等20余只房地产开发股票涨停。融创中国、祥生控股、朗诗地产、旭辉控股、时代中国等港股也迎来大涨。
据东方财富板块排行，21日A股涨幅前三的行业为房地产服务、房地产开发和装修建材，涨幅分别为7%、5.7%和3.6%。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，地产股大涨是多因素综合作用的结果。包括央行下调LPR，近日央行、银保监会发文支持优质房企并购出险和存在困难的房企优质项目等。李宇嘉表示，叠加各地开始出台政策纾困楼市，大致可以判断楼市政策暖风会越来越大。
李宇嘉向21世纪经济报道记者指出，目前房地产整体风险预期还比较大，政策从以往的需求端直接刺激转向结构性纾困。“从政策底走向市场底还会经历比较长的时间，今年12月到明年1-2月市场都会比较差。”李宇嘉说。
结构性政策持续正向引导行业预期
12月20日，中国人民银行公布1年期LPR为3.8%，较上月下调5个基点，5年期以上LPR为4.65%，连续20个月未变。
交通银行金融研究中心分析认为，本次LPR报价下调的直接原因是近期降准的引导， 5年期以上LPR继续维持不变，表明到目前为止，还没有对房贷利率造成普降影响。但信用宽松窗口正在开启，在“促进房地产业良性循环和健康发展”的要求下，开发贷和按揭贷都有适当放松的可能性。
从市场情况来看，部分地区房贷利率已经开始回调。贝壳研究院监测的103个城市12月主流首套房贷利率为5.64%，二套利率为5.91%，均较11月回落5个基点，其中有40%的城市房贷利率环比下降。四季度以来，首套、二套房贷利率较9月高点累计回调10个、8个基点。12月平均放款周期为57天，较11月缩短11天。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，103个重点城市房贷利率连续3个月环比下降，放款周期缩短到2个月以内。在“良性循环”指引下，信贷环境的持续改善将对年底市场成交带来利好，带动市场底部修复。
与此同时，据多家媒体报道，近日央行与银保监会联合出台通知，鼓励银行业金融机构做好重点房企风险处置项目并购的金融支持和服务，重点支持优质房企兼并收购一些出险和经营困难的大型房地产企业的优质项目。
中指研究院分析认为，该通知的出台，将积极推动化解当前多发的房企流动性风险，并且在不改变房地产融资政策大方向的前提下，对房企融资进行定向放松。优质企业可抓住融资窗口期积极寻找优质项目，出险房企要利用政策和市场条件稳妥处置问题项目、风险企业项目。
中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任、中国人民大学商学院财务与金融系教授况伟大向21世纪经济报道记者指出，房地产债务风险是房地产风险的主体和防范重点，一旦房地产债务大规模违约，产生信用风险，会对整个经济部门造成冲击甚至危机。
实际上，12月3日银保监会就指出，要在落实房地产金融审慎管理的前提下，指导银行保险机构做好对房地产和建筑业的金融服务。根据各地不同情况，重点满足首套房和改善型住房按揭需求，合理发放放个地产开发贷款、并购贷款，促进房地产行业和市场平稳健康发展。
交通银行金融研究中心认为为促进合理购房需求正常释放，后续5年期LPR利率也有调降可能。
李宇嘉则表示，政策将继续扶持房地产，但属于结构性政策，目前降低LPR仅针对一年期，一定程度上表明宏观层面仍避免发出明显刺激市场回升的信号。
多地多政策支持合理住房需求
近期央行、银保监会等多次发声纠偏房地产政策，正向引导房地产行业预期。中央经济工作会议也明确要加强预期引导，强调要因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
在需求端，近期多地推出多种政策支持合理住房需求，包括提供购房补贴，发放优惠券，对购房契税进行补贴，放宽公积金贷款限制等。
其中发放购房补贴最为常见。多地针对人才、新市民、三胎家庭等特定人群发放购房补贴。
如12月13日芜湖印发青年英才购房补贴发放细则通知，对符合条件的人才发放购房补贴，最高补贴房款的10%。10月11日宁波发布奉化区人才购房补贴公告，为符合条件的人才提供8-100万元的购房补贴。南通海安为支持二孩、三孩家庭购房，每平方米分别补贴200元和400元；哈尔滨则将购房补贴的范围扩大到人才和新市民；长春为人才和进城农民提供购房补贴，人才和农民每平方米的购房补贴分别为50元和80元。
多地为鼓励购房发放优惠券。如12月9日桂林发布文件，提出为12月在桂林五区购买新房的购房者发放消费券，金额为成交合同额的1%，可在本地商贸企业购买百货、家电、车辆等，并对销售面积靠前的项目进行相应的消费券奖励。推出类似做法的还有长春等地。
除此之外，多地为降低购房成本，对购房者进购房契税补贴，如12月10日衡阳发布新房和地下车位财政购房补贴实施方案，对满足条件的购房者补贴15%-50%的新房契税补贴和80%的地下车位契税补贴。推出类似政策的还有开封等地。
适度放宽公积金贷款限制或定向提高公积金贷款额度也是刺激合理住房消费的常见举措。如12月13日惠州发文允许人才提取住房公积金用于支付购房首付款，可足额申请高级人才住房公积金贷款的最高额度，夫妻双方合计最高贷款150万元等。哈尔滨放宽二手房公积金贷款房龄年限要求等。
合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者表示，多地针对性鼓励合理住房需求，尤其是人才的住房需求，是基于希望支撑和拉动地方产业、推进职住平衡目标的考虑衍生而来，一定程度上会对楼市带来一定利好，但影响有限。
许小乐向21世纪经济报道记者表示，后期可能还会有城市继续跟进购房优惠补贴政策，相关政策会有一定的持续性，目的是改善市场预期，提振居民住房消费信心，最终促进楼市回归平稳。
21世纪经济报道记者注意到，11月30日，河北保定发布全面推进被动式超低能耗建筑产业发展实施方案，取消被动式超低能耗建筑商品房项目的限价和限购政策，公积金贷款额度上浮20%。
况伟大认为，限购、限贷是真正能体现房住不炒的一个重要决策。支持改善性住房在内的居民合理购房需求，并不意味着热点城市会降低二套房首付比例。热点城市供求关系紧张，要通过较高的二套房首付限制，来重点满足首套房的住房需求，一旦降低二套房首付比例，可能会加剧目前基本住房需求得不到满足的情况，也与共同富裕的要求相悖。只有供求关系宽松的城市，才可能适当降低二套房首付比例。

『贰』 地产股汹涌上涨，预售金松绑传言是否过度解读

2021年房地产开发商的资金链普遍承压，其中最重要的问题之一，就是预售资金监管变得异常严格。在楼盘停工多点开花的大背景下，许多城市的预售金监管政策层层加码。

新春来临，房企预售金监管或许迎来松绑。2月10日晚间，市场消息称“全国性的商品房预售资金监督管理办法”已于近日制定出台，要求各地方根据工程造价合同等核定重点监管资金额度。此举意味着，去年下半年来趋紧的监管局面有望得到放松。受此消息刺激，11日上午，房地产开发、家居装修、建筑、地产中介代理等板块齐声上涨，多股涨停。

对于这一“利好消息”，多位房地产业内高管及一线投融资从业者对第一财经发表了谨慎观点。首先是地方和企业层面尚未接到正式通知或看到正式文件出台；其次，即便消息属实，房地产从业者普遍认为对行业利好有限。

“对信用已崩溃的那部分房企不会产生实质正面影响。”一名受访者表示。

此外有业内人士指出，按照工程造价总额为基数进行监管额度计算并不是新事物，此前很多地方政府已经按类似办法执行，因此未必能带来太多资金量释放。

A股8只地产股涨停

2月11日，房地产及其上下游产业链板块一扫阴霾，领跑股市。

截至中午12时，A股装修建材板块整体大涨3.3%，建筑板块整体涨2.8%，房地产开发板块涨1.2%。港股地产代理板块涨4.74%，楼宇建造板块整体涨3.4%，家居装修零售板块整体涨3.3%，地产发展商板块涨1.3%。

具体看上市企业，上午开盘后不久，A股的泰禾集团、荣安地产、南山控股、天保基建、金科股份、京投发展、嘉凯城、中国武夷8只股票涨停，新城控股涨6.3%，万科A涨2.3%，阳光城涨1.0%。港股内房股中，时代中国涨7.8%，富力地产涨7.3%，世茂集团涨6.6%，中国奥园涨6.4%。港股地产代理上市公司易居企业控股涨幅达5.4%。

为何一则关于商品房预售资金管理的消息，能让股市掀起这么大的波澜？这对房地产究竟释放了怎样的信号？

过去，商品房预售款监管的具体办法由各地地方政府制定，标准和实施细则都不统一。有城市要求预售款全额转入监管账户并监管40%-50%，也有城市仅监管5%。但去年下半年以来，由于房企资金链紧张，多地出现房地产开发项目停工现象，因此很多城市赶紧给预售资金监管套上“紧箍咒”，严格限制房企取用预售资金。

有统计显示，去年下半年，超过40城收紧了预售资金监管，如上调监管额度占比、“将全部购房款纳入监管”、不再区分重点监管和一般监管、提高支付节点要求、拉长支取时间等。此外，在执行层面，监管部门对于企业盘活预售资金的方式、工程进度及质量等核查也更趋严格。

贝壳研究院高级分析师潘浩称，多地通过收紧预售资金监管预防“交付风险”，有利于维护购房者权益，但部分城市出现了过度收紧的情况，这对于财务结构较为一般的房企而言，意味着在艰难时刻遭遇更大的流动性压力，使企业整体偿付和投资能力受到影响。

监管的层层加码，导致一种奇怪的现象出现了——很多房企账本上躺着几百亿，但实际可灵活动用资金只有几亿，甚至还不了两三亿的债务，最终出现实质性债务违约，从而引发违约的“雪球”越滚越大。

此前，已有不少房企反映，资金链压力大的主因就是遭遇了预售资金的强监管。“去年上半年累死累活降价促销卖掉一批房，但是最后能回到集团的资金还不到30%，这样房企想自救也很难。”一家20强房企内部人士曾对第一财经表示，该公司去年11月发生债务违约。

据了解，在资金监管上，各地标准不统一，有些地方卡得特别严。“有房企出险后，其他正常经营企业去取钱时，也被卡得很死，拿不出来资金就会比较麻烦。”一家头部房企的投资负责人告诉第一财经。

根据市场消息，新出台的全国性的商品房预售资金监督管理办法，与旧版规定最大不同之处，在于明确对预售资金的规定进行了全国统一，要求由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。

在虎年春节之前，就有消息称，全国性的预售资金解绑政策正在起草制定中，以缓解地产行业流动性压力。尽管当时只是一则传言，也引发了不小的关注度。因为在房地产企业可依仗的资金中，卖房回款是确定性最高的类别，因此预售资金放松政策被寄予很大期待，一旦有任何风吹草动，房地产行业情绪就会空前高涨。

“出险房企依然会被按住”

值得提及的是，截至目前，有关“全国性的商品房预售资金监督管理办法”并无任何正式文件对外公开。市场消息流传后，第一财经采访了多家头部房企，但身处市场一线的地产公司还未接到正式文件或通知。

“文件是住建部牵头做的，但目前下面都还没有看到。”一家大型房企的区域负责人对第一财经表示。

一家TOP20房企内部人士则告诉记者：“看到消息后，就咨询了我们总部所在地房协，房协也还没有看到相关文件。”

“还没有看到正式文件，传得风风雨雨，希望它是真的。”某TOP20房企CFO称。

大部分房企人士都认为，如果消息属实，确实是对行业的整体利好，但具体细则如何、何时推行、各地如何落地执行等，目前都没有底，因此一线从业者的态度基本是谨慎的。

一家头部房企投资部负责人表示，目前国家确实是希望银行对房企加大放款力度，但银行放下来的贷款（主要是开发贷和按揭贷）都进了监管账户，取不出来，如果不把监管账户规范起来，相当于上层的政策出来，到了尾端控制不了。

某TOP20房企的CFO则认为，政策如若属实，那么是一个积极的信号，过去在预售资金监管这块，有地方做得“过火”，甚至有出于私利将房企资金放到第三方账号并挪用的现象，新政策对于过往乱象有纠偏的作用。对于行业来说，应该回到正常范畴，该监管的就监管，不该监管的就放回给房企。

对于政策后续影响，该CFO认为，对于不同房企的影响要区分看待。信用好的房企，是收获了重大利好，本身这些企业的资金监管就相对比较松，跟出险房企是不同的。出险房企的监管账户资金，接下来依然会被“按得死死的”。政策并不是雪中送炭，也不是江湖救急，政策不会影响行业洗牌，只是让优质房企有空间和实力去收拾烂摊子。

“对出险房企来说，影响不大，因为现在很多项目是合作的，合作项目的资金之前都不敢分配，现在即使把钱盘回来，考虑到合作方的风险，一样不敢分配。”他表示。

中原地产首席分析师张大伟称，从最近各地的预售政策变化看，基本都是有松绑有收紧，核心依然是针对信用高的企业相对放宽，针对资金链紧张的企业反而继续收紧，一方面可以释放市场整体资金流动性，另外一方面保证了购房者的基本权益被保障。

一家TOP20房企的一线融资业务负责人认为，后续影响仍要分城市来看，因为尽管全国统一出政策，但具体细则制定和执行仍然要靠地方，“我们的预售资金监管户余额确实是很大的，能释放多少现在真不知道。”

多方博弈

同时，在业内人士看来，即便预售金监管政策有所松动，未来在执行层面，也大概率会出现地方政府、房企、项目合作方的多方博弈。

从地方政府的角度来看，去年以来房企暴雷、项目停工的情况，确实带来巨大压力，尤其是部分房企资金“十锅九盖”，为了保交楼，地方政府不得不对预售金监管层层加码。

“上面喊话容易，但责任还是落在地方，地方政府责任是很大的。所以新政策要落地也不是那么容易，贯彻政策不可能一刀切，肯定会差异化处置。”上述TOP20房企CFO预估，出于担责考虑，地方政府在执行政策时会严谨考虑地方具体情况。

某头部房企投资负责人也认为，现在谁都不敢保证公司不会出事，尤其民营房企，地方政府的态度依然相当谨慎。

而且实际上流传的“新规”并不是新事物，此前很多地方政府已经采取类似办法执行了。根据华西证券对50城此前预售资金监管政策的调研，按照工程造价总额为基数进行监管额度计算早已是一种主流方式，比如：大连要求重点监管资金额度按照工程预算清册总额的110%计算，宁波要求按照工程造价的130%计算。这与流传的新政中“市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定”的要求并没有太大区别，因此并不会带来太多资金量释放。

有业内人士指出，有些城市按照新政策来计算，不仅不会放松，还可能趋严。比如北京此前要求预售金重点监管额度不得低于5000元/平方米，如果北京的实际工程造价超过5000元/平方米，则重点监管额度反而上升。

亿翰智库认为，预售资金监管严厉有其合理性存在，主要是为了维护消费者的合法权益，然而此前政策严厉程度似乎超出了预期，对于企业而言雪上加霜。因此，预售资金监管应该适度合理化，在市场和企业间找到平衡点。若消息为真，无疑将减轻企业资金负担，但即使是放松，大概率也是在保障房屋正常交付的基础上做适度的调整，不会有大范围的松动，适度调整之后的资金或优先用于支付拖欠供应商的欠款等，这种适度调整对企业本身的帮助或许并不大。

此外，亿翰智库表示对于杠杆特别高、信用已崩溃的民营房企，预售资金监管大概率不可能有所松动，松动之后无法保证企业能够顺利实现项目交付。因此放松的主要对象仍将是信用较高的、经营稳健型的企业。不同城市的基本面也有差异，若某一城市内烂尾项目普遍，大概率不会明显放松。

“即使出台全国性的预售资金监管新政，也不意味着放松预售资金监管。地方政府为了保障购房者权益会明确。整体上看，部分城市因前期过度收紧可能有所放宽，具体执行还会因城施策。”张大伟称。

『叁』 宁德时代股票目前为止的最高股价和最低股价分别是什么

宁德时代股票目前为止的最高股价是582.20元，最低股价是29.57元。

1.宁德时代是中国锂电池龙头企业，市场占有率非常高；

2.宁德时代拥有核心技术，竞争力非常强；

3.宁德时代处于风口，后期可能还会有上涨空间。

新能源汽车革命已经到来，越来越多的新能源产业链公司得到了资金的追捧，随着恒大，小米和华为加入新能源汽车，新能源汽车市场竞争也变得非常激烈。宁德时代作为锂电池的龙头企业，更是得到了大家的关注。宁德时代最低价29.57，最高价582.20，上市3年多时间，宁德时代涨了接近20倍，这可以说是最近几年的大黑马。

三、调整之后的宁德时代还有上涨空间

宁德时代创出新高之后，现在一直处于调整状态，随着新能源汽车不断普及，对锂电池的需求越来越多，宁德时代拥有绝对的核心技术，市场垄断地位进一步提升，宁德时代接下来可能还会有上涨空间。

对于龙头企业，一定要多一点耐心，这样才会获得更多收益。

『肆』 怎么分析和选择股票呢

1、对大盘，大盘股（白线）上得比小盘股（黄线）快，要出现回调，而黄线上涨比白线快，则会带动白线上。

2、涨跌比率大于1而大盘跌，表明空方势强，反之多方强。此状况高位看跌低位看涨。

3、成交量大的股票开始走软，或者前期股市的热门板块走软，当小心行情已接近尾声。

4、股票基本走软，市场在热点消失还没有出现新市场热点的时候，不要轻易去买股票。

5、成交量屡创天量，而股价涨幅不大，应随时考虑派发，反之成交量极度萎缩不要轻易抛出股票。

6、大盘5分种成交明细若出现价量配合理想当看好后市，反之要小心。

7、成交量若上午太小，则下午反弹的机会多，如上午太大，则下午下跌概率大。

8、操作时间最好在下午，因为下午操作有上午的盘子作依托，运用60分种K线分析，可靠性好。

9、上涨的股票若压盘出奇的大，但最终被消灭，表明仍会上涨。

10、一般股票的升跌贴着均价运行，若发生背离将会出现反转。

11、盘面经常出现大手笔买卖，买进时一下吃高几个档位，表明大户在进货。

12、个股在盘整或下跌时，内盘大于外盘，且阴线实体小，成交量大，日后该股有行情的可能性大；大盘暴跌，而该股没跌多少或者根本没跌，下档接盘强，成交放得很大，后市有戏的可能大。

13、股价上冲的线头（曲线）绝对的多于下跌的线头时当看好该股。

14、在下跌的势道里，应选逆势股；在上涨的势道里，应选大手笔买卖的股票。

15、开盘数分种就把股价往上直拉，而均线没有跟上，往往都是以当天失败的形式而告终。

16、当日下跌放巨量，但收的阴线实体不大，而且大部分时间在昨日收盘以上运行，第二天涨的机会多。

17、涨幅在5-7％以上，内盘大于外盘，高点不断创新，低点不断抬高，说明有机构大户在进货。

18、分价表若是均匀分布说明大户不在里面，否则有大户介入。

『伍』 为什么说买房不如买房地产股

去年圣诞节，泰禾老总黄其森喊出了“2018年销售额2000亿”的豪言之后，不仅招致深交所的问询，也吸引了大批投资者对房地产板块的侧目和钞票。新年伊始，国证地产指数（399393）已上涨11%，同为国证地产指数成分股的蓝光发展，更是抛出了一个疯狂的股票期权计划：解锁条件为未来三年复合增长率51%！而它当时的TTM-PE才仅仅19，在区域地产商之中并不算多高。

看看这解锁条件，按第一年的预计业绩计算，PE就已经降到12，PEG低至0.2，成长+低估股中的战斗机。

当然比起泰禾这样准备销售额一年翻番的雄心壮志，蓝光发展利润年复合50%多的解锁目标也只能算做“小目标”了，但这种夺路狂奔的气势确实少见。众所周知，这几年各大城市的房产限购政策每半年左右就要来一轮，一轮比一轮严格，一轮比一轮惨烈，各地房产交易市场逐渐冷清，加上房产税势在必行，房地产股票似乎阴云密布。但股票市场向来就不是顺应人性的地方，炒来炒去，炒的只有俩字：

预期

大涨之后的“利好出尽是利空“、阴跌之时突然暴涨的”利空出尽“，虽然说起来都像是事后诸葛亮，却无时不刻的在展示当时市场的偏好：喜欢讲业绩，还是更爱画大饼做PPT；偏爱脚踏实地的确定利润，还是去押宝业绩反转的时刻。找准偏好，超越预期，是股票持续上涨的重要因素。

房地产行业的预期

我们观察商品房销售面积单月同比在由正转负时，整个行业增速减缓，房地产股票收益率却开始持续跑赢大盘：

这件事可以简单地理解成利空出尽，毕竟国N条紧接着再来国X条，也无法让寒冬把整个行业冻死。老百姓对高房价苦不堪言，又憧憬着何日中国能像美国那样以金融和高科技产业作为主要经济增长点，而不是房地产。但是大家心里也明白：房价跌一点，门槛降一点，身边就有无数人冲进售楼处，也轮不上自己；再者，房地产仍然是国内最重要的支柱产业：据官方数据，2016年房地产业增加值占全年GDP的6.5%，而如果再包括上下游产业，这个数字将达到34%——当然，这么机密重要的数字是外国机构在2015年计算的，仅供参考。

深究起原因，地方财政仍然很需要土地财政的支持，即使目前已经有部分改革之声，但政策落地尚需时日。在全国各地去杠杆挤泡沫的前提之下，地方政府的偿债能力已经面临市场置疑（比如近期环保PPP股票的股东们一定十分清楚这种置疑），在触及土地财政底线的时候，政策都会有所松动。

另外，自古以来国人对房子就有一种痴迷，学名“刚性需求“，而这种刚需并不是几年时间可以改变的。很多人做股票或者工作创业挣了大钱，并不会立刻再投资原有品种，反而是去买房子，究其原因，一是路径依赖，近十几年的房价涨幅秒杀绝大多数投资品种收益，房子本身还自带杠杆，小首付大收益，也是一门好的投资；二是买房情结，以及对房子附带的医疗教育价值的需求。于是每个人挣钱了都会买房子，而身边房子多的人活的也挺好，这样一致性的心理预期，推动着整个社会不停买房，房地产的生意同样不停歇。

总之，从历史上看，房地产行业是门极好的生意；现在看，这门生意还会继续红火下去。下图的估值表可以看出目前房地产尚属低估到平均值的范围，有估值修复的趋势；如果以近几年来比较，更是属于低估。

那么文章开头的两个区域房地产商，为什么要制定这么高速的增长计划？因为再不扩大规模，结局就是：

死

龙头的盛筵

我们观察近几年的各个行业变化的规律，经常出现“老大和老二打价格战，老三死了“的场面。也就是说，在竞争激烈又规模见顶的行业，如果不能做大做强，最好的结果可能只有被收购，否则就是眼看着自己本就不多的市场份额被龙头们继续抢占。

在各地限购政策和M2增速逐渐缩减的条件下，2018年的房地产行业整体增速势必放缓。各个机构预测2018年全国商品房销售面积增速将由正转负，较为乐观的估计也是增速减小。同时，房地产行业的集中度已逐年增加，前10名房企的销售金额从2014年的16.9%，到2017年上半年的26.6%。2016年销售额排名前20的房企，其中19家仍然在2017年前20的名单上，甚至名单内部的差距也在逐渐扩大。

这才叫阶层固化。

中产阶级焦虑阶层固化，房企的老板们同样焦虑。但事到如今，也不能怪房企们当初盈利行为太粗暴。过去房企获得高利润的手段主要就是高价囤地，各地出现的“地王”新闻屡见不鲜，新闻里地价的数字已经令人瞠目结舌。这时一些小房企可以孤注一掷，用高地价将大房企或者愿意出合理价格的房企排挤出局。当一块地皮有了价格之后，剩余周边的未开发的地皮和已经建好的楼盘也会涨价。如果利用政策做强制价格限定，就会出现一二手房价格倒挂导致抢房的情况：

多名南京房地产业内人士对经济观察网记者表示，作为南京楼市最热的区域之一，河西目前执行严格的限价政策，河西南的新房申报价格均不超过3.5万元/平方米，河西中的新房申报价格均不超过4.5万元/平方米。

但目前河西区域二手房的报价普遍在5万-6万元/平方米，一二手房价格倒挂严重。

以前埋下的雷，只能交由市场慢慢消化，政策只能充当一时的缓冲。

如此一来，有开发能力的房企无法拿到地皮，“搏一搏单车变摩托”的激进房企，一方面低利率时期高杠杆拿地享受了地价增值，另一方面待规模扩大后降低杠杆，准备下轮继续高价拿地。这场面简直就是武侠小说里左脚踩右脚的绝世武功。但这些企业却很有可能因为这种赌博导致资金链断裂，无数楼盘变成了烂尾楼和荒地。所谓“劣币驱逐良币”，就是这么一回事了，这也是为什么万科总想着地产要迎来“白银时代”，因为在白银时代，才能减少几分荒蛮，多一些理性和规划。

现如今，地方政府在出售地皮的时候也加入了除价格以外的因素，要求竞标者拥有综合开发地产的能力，例如要求参加竞标的房企拥有一定的市值规模（世界500强或中国前200强等）、有相关运营经验、地皮上所建项目需符合高等级的行业标准等。

让小房企入主世界五百强，确实太难了。

于是，房企拿地的溢价率明显下降，大型房企的拿地意愿也更强烈。由于房企销售到资金回笼有大概半年到一年的滞后期，上次房企销售小高峰在2016年底，根据2017年三季度末的统计，上市房企在手货币现金较2016年底增加约5个百分点。而上市房企的存货/预收账款比也在近年的低位，较去年的2.7下降至2.15，大型房企同样拥有拿地的能力。

如果再往未来看，租赁市场的急剧扩大，会对房地产企业的运营能力产生考验。近期“租购并举”概念给房地产股票的火爆行情再添一把火，并不是单纯的炒概念，而是发达国家曾走过的一条路。

龙头们竞争的结果，就是不小心踩死了原本偏安一隅的各个小房企，即使中国房地产行业市场规模足够大，随着大型房企销售额“千亿俱乐部”不断扩充名单，掉队者必将进入万劫不复的深渊。

从2017年的股市来看，市场的偏好在于龙头企业，不管是央视50指数火了起来，还是超级品牌指数的推出，都可以说明目前市场更喜欢看的见的利润。作为中国最重要的周期性行业，房地产在历经多轮限购政策后，省会或区域中心城市限购情况已经有所松动。

秒杀一切指数的龙头们

首先这些城市同样有去库存的动力，二线城市房价已经有所反应，中国特色的“涨价式去库存”在这个市场上同样管用；其次，这些城市本身需要吸引人口和人才，以保持自身的区域地位，北上深也需要治治大城市病，将人口分流；最后，从北上深轮流领涨，到一线城市一起领涨，接下来二线城市房价补涨倒也符合国人一贯的口味。

房产 vs 房地产股票

讲了半天房企的股票，房价呢？

万科A在去年创新高之后流传很广的图，从2000年算起，一线城市房价涨了586%，而万科A涨了3769%！但很多人会说，拿不住这样的股票。房产的低频交易特征，的确帮助了很多人发家致富。

当一项投资如果能给我们带来十数年的高收益，人们自然会完全信赖，但房价的问题，还得考虑这些方面：

1.“房住不炒”已经成为市场共识，超额收益的获取难度变大；

2. M2增速持续下降至低位，会是常态吗？

3.过去中国经济增速快，国人也都习惯了每年加薪的节奏，但目前仅有少数行业能够支撑这样的高速增长，老百姓对加薪幅度甚至未来二十年能否保住这份工作的预期，需要再想清楚；

4.接上一个问题，还得规划好自己的现金流；

5.不管是投资一线还是二线城市，得知道未来卖出的对手盘大概是什么样的群体；

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从一个投资者的脑子里想问题，要考虑收益的确定性和分配的资金比例，得到最后的期望。如果房地产股票是个大概率盈利的机会，自然不会放过。

但最后不得不老生常谈一句话：刚需买房子，任何时候都是最好的时机。毕竟丈母娘是不会想怎么分配仓位的事情。

原创知新派

『陆』 股票趋势技术分析理论

1.股市从998点以来上涨的回顾

从2005年6月6日开始，中国股市进入了第二波周期为8年以上的波澜壮阔的大牛市。其时间跨度之长，空间幅度之大，不是一般人可以想象。具体的空间点位我不做推测，但是可以说明，已经过去的3000点只是基本的，4000点是肯定要被踩在脚下的，8年之后最终到达的空间点位是多少，我不能预测，相信也没有人能精确预测。从2005年6月6日至2007年2月16日，时间跨度是1年半左右，上涨幅度是200％。在这么短的时间内，这个幅度不可谓不大，但是其性质我归纳为恢复性上涨，为什么呢，我们可以仔细回顾一下1年半以来的市场情况。

第一阶段：熊市完结，股市试探性缓慢反弹（2005年6月～2005年11月）。

这个阶段的特点是熊市虽然已经完结，但是人们饱经摧残的脆弱心理仍不愿相信牛市已经到来，若有上涨，仍将其看作熊市中的反弹，一切都犹犹豫豫，小心翼翼，生怕惊动了沉睡的熊大哥。只有极少数的先知勇敢的买入，因为这个时候的股票，太便宜了，真的太便宜了，遍地黄金啊，可能十年内都再没同样的机会了…....这个阶段缓慢的上涨，快速的下跌，但是又跌不破前一个底部，磨啊磨啊，终于磨掉了那些不坚定的人，然后就到第二阶段了…

第二阶段：大梦初醒（2005年11月～2006年5月）

第二阶段的特点是拉高成本，脱离估值太低不合理区域。这个阶段没什么，就是明白事理的人越来越多，怀疑的人越来越少，大家都知道机会来了，赶快搞一把再说，在第二阶段行情的末端，就是2006年5月初，形成了一个小小的疯狂波，接下来就是较大的调整…

第三阶段：峥嵘初现（2006年8月～2007年2月）

2006年5月～8月，经过对第二阶段的彻底清洗，股指从2006年8月开始，进入到显露峥嵘的岁月。从8月起，在大象股的强力拉升下，股指强势进入主升浪，这个阶段，牛是没有回头吃草的时间的，拉升再拉升，把人都搞疯狂了。营业部门庭若市，新股民开户一再创新高。这个阶段，只要你买股票，随便怎样都赚钱，股指涨得象疯狗样，所以都叫疯狗浪。但是，再怎么强大的力量也不能使股指永远上涨而不休息，牛始终会回头吃草的。在2007年1月30日到2月6日这一段时间，牛低头了，大盘6日内暴跌近500点。暴涨带来的暴跌让很多人消受不起，也给了投资者上了生动的一课，股市有风险，入市需谨慎。

一年半以来，大盘虽然经历了几个阶段，但从大趋势来讲，股指在火狗年基本属于单边上涨，投资者多有斩获。虽然股指已经上涨很高，但是趋势没有改变，股指的连创新高开拓了牛市的空间，增强了投资者的信心，吸引了大量的增量资金，为下一阶段行情的演变打下了基础和铺垫了条件。

2.股市在2007年可能出现的波动

2007年对于指数的不利的因素：

1）.市盈率太高：现在股市的平均市盈率已经从1年半以前的15倍左右上升到现在的接近40倍，不管从哪个角度讲，这个数据“现阶段”是高了，从可持续发展的角度讲，这样下去是没有出路的。我国是处于高速发展的新兴市场，又有高速发展的宏观经济基本面支持，再加上人民币升值因素，市盈率可以适当高估，可以让人接受的长期平均市盈率波动值可以考虑在20倍到25倍（欧美港是15倍），最多也不能长期脱离30倍。所以，市盈率偏高是个问题。

2）.短时间获利盘太多：1年半时间股指从1000点到3000点，这个市场的资本回报率太高，基本是暴利。一般资金年回报率在15％就有很多人开心的不得了，现在这个市场的资金年回报率超过50％的比比皆是，不是很正常。历史告诉我们，市场不会让你这么舒服的赚钱的，市场肯定会用他自己的方式让投资者抬高成本。

3）.市场进入题材股阶段：一般牛市的板块炒作都大致的模式，刚开始是价值投资，然后扩散到炒作二线蓝筹股，后来炒作有实质性题材的板块，最后进入到炒作垃圾题材的阶段。现在这个市场基本是进行到疯狂炒作题材的阶段，不管消息是真是假，先炒了再说。大致浏览一下个股，每个股票都基本上都经历过了一段飙升段了，再涨的空间有多少呢。这些表明行情在逐渐在进入末期。

4）.从波浪理论的角度来看，从2007年2月6日开始的上升段，很象某个稍大级别波段的5浪，5浪过后是什么呢，是对应更大级别波段的调整浪。

5）.从江恩的时间周期来测算，2007年春节过后3到5周，是及其危险的时间之窗，是大波动的主要时间周期和小波动的次要时间周期的重合点。如果这段时间冲高上涨的话，则更加危险，那表明时间周期点将落在空间的顶点，这个信号预示着下跌不可避免。

总的来看，大盘股指的上涨力量在逐渐减弱，上涨的时间在逐渐缩短，下跌的时间和空间在加大，下跌的推动结构一次比前一次强。上证指数可能在3100点到3500点之间，时间在春节后3～5周内见到2007年春节后的第一个高点，然后进行一个大级别的调整，调整的第一参照点是上次暴跌的低点2541点。

同时声明一点，技术性调整的目的是什么呢，是为了下次更好上涨。在技术性调整中，可以等待市盈率逐渐跟上股价上涨的幅度，对股价形成基本面的支撑。同时也为了抬高投资者的成本，消化获利盘。也就是人们常说的，以时间换空间。

*三、把握趋势*

1、加息改变不了大牛势的趋势

中国人民银行决定，自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52％提高到2.79％；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12％提高到6.39％；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。

加息对股市无疑是一个利空，对股市的确也会产生一定程度的影响，但本次加息对股市的影响不至于大到可以改变本轮大牛势的格局。因此，基金长线投资者的操作思路没有必要随着加息而进行调整。

历次加息对股市的影响：

第一次加息：1993年5月15日

中国人民银行决定提高人民币存、贷款利率，各档次定期存款年利率平均提高2.18个百分点，各项贷款利率平均提高0.82个百分点。这次加息，使得首个交易日沪指下跌27.43点。

第二次加息：1993年7月11日

央行再次调高利率，一年期定期存款利率由93年5月15日9.18％上调到10.98％，利率升幅为19.61％。首个交易日下跌23.05点。

1993年的两次加息，使沪综指在随后3个月时间里从1392点迅速下跌到777点，跌幅达到44.2％。

第三次加息：2004年10月29日

一年期存、贷款利率均上调0.27％。正处于下跌途中的沪综指大跌1.58％，当天报收于1320点，其后经过几个交易日的盘整后虽有一波小幅反弹，但最终仍未能摆脱下跌趋势，沪综指于2005年6月6日跌破千点创出了998点的多年新低。

第四次加息：2005年3月17日

央行决定住房贷款加息。这对绝大多数购房自住的市民来说，意味着支付房贷的负担将增加5％至10％。沪综指当日下跌了0.96％，次日再跌1.29％。稍作反弹后，沪综指一路下跌，最低至998.23点。

第五次加息：2006年4月28日

2006年4月28日，金融机构贷款利率上调0.27个百分点，由现行的5.58％提高到5.85％。28日，沪指低开14点，最高1445，收盘 1440，涨23点，大涨1.66％。其后依然维持上涨势头，并在5月份展开了一波历史上少见的逼空行情，到2006年7月5日最高摸至1757点。

1993年—1998年，美国经历了数次加息，但是美国股市从3520点一路涨到8300点，涨幅高达136%，走出了长大5年的大牛市。

综上所述，在前四次加息中，由于房地产等占的主导比较大，受影响也比较大，必然会对大盘产生很大的影响，同时股市还没有改革，工商银行，中国银行等大市值还没有引进。但现在除了市值发生变化外，关键是投资者已经逐渐适应了加息。从去年的加息看，股市已经发生了根本性的变化，加息不再是毒药，而是催生股市健康发展的良药。有些人并不理解加息的真正涵义以及用途，只会盲目跟风杀跌，其实大盘历来暴跌的罪魁祸首很大程度都要归咎于恐慌盘，所以，投资者的心态是关键。

2、股指期货推出之日便是A股深调之时

天下既然没有不散的筵席，也就没有一路狂奔的牛市。人们都关心股市何时调整？何时终结？这就要从牛市的发动机谈起。对于中国牛市的非典型性，我从2003年以来一直在思考，所以在2003年5月19日特意加班写出了 “非典型牛市的典型开端”，刊于中国证券报的头版。在我看来，中国牛市的发动机过去一直是政府，政府不掏钱就没有牛市，这就是人们常说的“政策市”。经济的高速增长必然产生证券化的需求，所以股市动态超前反应经济趋势，这就是所谓的“晴雨表”机制。但是中国经济的高速增长不仅没有伴随着股市的相应上升，反而伴随着长达五年的大熊市，这一直困扰着中国证券市场上的投资人。其实道理很简单，就是一个司机和发动机的问题。中国股市这部车是政府造的，政府当司机，用的是老式柴油机。投资人不当司机，也就想不到要换发动机，只想“搭车”，不想开车，所以政府下车就没人开车了。2004年上半年，这一轮牛市就启动过一回，当司机的政府本想让这台车出厂，但没想到后面没人接手，司机下车，车就“熄火”。所以 2004年的股市就像飞机起飞后又紧急迫降，管理层开始寻找新的司机，启动了股权分置改革。股权分置改革解决了两个问题：第一是解决了“司机”队伍的问题，第二是解决了股市发动机的问题。机构投资者带着三种动机进入市场，第一个动机是中国经济成长的证券化，然后在证券化的过程中获利；第二个动机是在股市中创造新的博弈棋局，然后在大并购中获利；第三个动机是把企业变成商品，然后在制造“企业商品”的市场上获利。全流通市场的背后是企业的商品化，企业商品化的背后是金融的证券化，金融证券化的背后是证券市场的产业化。三者缺一不可，构成了本轮大牛市的基础，于是在今年才让中国的“隐形牛市”浮出了水面。

行为经济学和理论经济学的差别就像天主教和基督教的差别一样，亚当.斯密的市场界定如同天主教的上帝，在瞑瞑太空之上遥不可及，纳什均衡的市场界定把上帝拉下神坛，变成了买方与卖方的博弈。所以在行为经济学的市场上，司机可换，行为亦变。当司机从政府变为机构投资人之后，新司机就要换发动机，市场的游戏规则就变了。因为在政府当司机的时候，股市的第一原则是稳定；在机构当司机的时代，股市的本源就是波动。波动的原因有时来自买方，有时来自卖方，就像汽车的轨迹一样，趋势在于道路的走向，波动在于司机的驾驶。从这个原理来分析市场趋势，股市调整发生的时点和深度就主要取决于投资机构的行为了。有机构预测明年是“年初上涨，年中调整，年末回升”，但是要具体分析本轮牛市的发动机，就会发现股市调整更大的概率会发生在年初，或者更确切的说，将发生在股指期货推出之时。

我把这个牛市的驱动力之一界定为“移民效应”，是场外的投资机构作为股市“新移民”入市推动的牛市。原来在场外的新移民是机构，其中不少是海外机构或者是受海外机构训练的基金经理。机构投资人有一个职业习惯，就是每到出季报年报的时候，都会“粉饰窗户（Window Dressing）”，让投资人,老板或股东们赏识他们的远见卓识。所以牛市越接近年底，就会越涨的越高，因为基金经理们在追涨补仓。中国的股市成为今年全球股市上升幅度最高的时候，如果哪个基金经理在年底还没有用完他自己可以使用的中国投资额度，没有持有今年涨幅最高的中国蓝筹，就等于说你没有看准市场。由于有这种压力，年底之前大家都会把额度用完，于是就出现了越涨得好的蓝筹就越涨，越牛的股市越牛。

这样的机制推演下去的结论就是每年过了年底就会有机构先推高市场，伺机抛售，“装饰窗户”的工作完成了，没有必要再继续“装饰”，这种职业习惯会引起市场的小幅调整，如果市场上有避险投资工具，还会有较大幅度的修正，因为机构可以先在衍生市场上布局，然后再开始抛售。这样的对冲交易，可以使基金在正股调仓中的亏损由衍生品市场上的收益对冲，从而在基金调仓的过程中，不会导致基金净值的大幅下跌。所以除了基本面的因素外，从行为面看股市调整要加一分小心：小调看“窗”；大调看“仓”。

这个机制告诉大家，“装饰窗户”后的调整多半是小幅调整。但是，在股指期货推出之后，由于机构能够用衍生产品来对冲正股的亏损，就可能出现较大幅度的修正。较大幅度的修正有双重作用，其一是机构调仓。在调仓的过程当中，由于有衍生品投资的收益来对冲亏损，账面净值变化不会很大，但可用现金却增加了。其二是散户“震仓”。修正幅度超过一定点的时候，散户会成为惊弓之鸟。于是在散户跟风抛售的时候，又为机构创造了机会。所以，机构抛售加衍生产品的对冲会在市场上创造新的投资机会。

机构和散户的博弈是一个永恒的主题，每一个人都会说保护投资者，但是保护哪一类投资者？是机构还是散户？又都各有一本帐。对散户的保护只能在制度上、程序上、和信息披露上来完成一般性的承诺，而市场上新推出的产品基本上都是为机构投资者服务的。所以在市场和产品创新的过程中，保护投资者自然而然就倾向于保护机构投资者。衍生产品市场的开放，股指期货的推出，其实主要是为保护机构投资者提供新的避险工具。

所以我认为，明年初可能有“装饰窗户”后的小幅调整。但是，在股指期货推出之后，市场可能会出现深度调整。牛市之中的调整只要不跌破20%的心理线，牛市的基调就还存在，机构就会不断发动新一轮的拉升，这是我对明年股市调整机制的看法。

中国股市换了司机，新司机换了引擎，市场又从基本面和政策面产生了新的“加速器”：

第一是人民币升值。今年升了3%，专家预测明年升幅会是5%以上，于是人民币升值的预期推动股市继续向好；

第二是公司的盈利。预计明年公司的利润会大幅超出预期，这是中国经济成长证券化的内在动力，是基本面的因素；

第三是“隐形收益”的回归。在管理层的利益和股票价格脱节的时候，上市公司的经营性现金流往往有三个出口：一条出口流到总公司；一条出口流到关联公司；一条出口流到上市公司。于是，上市公司的管理层在赚钱的同时还要考虑利润分流，通过利润分流来平衡三个口袋的不同利益主体。大口袋通常是大股东的，大股东的利益和上市公司管理层的帽子连在一起。小口袋是管理层和关联机构的，小口袋的现金流关系到管理层和关联机构的间接利益，也关系到上市公司是否能够持续盈利。所以在两头照顾完之后剩下的才流入上市公司的口袋。在这样的机制存在之时，上市公司实际创造的利润会有相当部分会流出上市公司。但是在股权分置改革之后，有三个因素会改变上述机制：其一是明年将推出的管理层股权激励，明年开始试点，上市公司管理层在准备积累可分配利润；其二是公司治理水平和透明度的提高。由于有强势的投资机构进了市场，机构人不参与管理，但是监督管理的功能强化了，三个口袋就不那么容易随便调剂了；其三是新的会计准则和新的考核办法，市值的考核会逐步替代原来的净值考核，新的会计制度和新的考核方式也会使现金流回归A股，超出预期的利润就会带动股价进一步上升。

第四是税收制度的改革。税制改革已经提上议事日程，“两税合一”会解决中国企业制度中的一个重大问题。当年为了对外开放，我们对三资（外商独资、中外合资、中外合作）企业实行了优惠的税收政策。除了 “两免三减或三免五减”之外，外资实际享受了很多的优惠，实际纳税平均只有内资企业的一半左右。两税合一以及包含着两税合一之后的减税，估计会把新的统一税率下调四分之一左右，也就是说在原来的盈利水平上，税收制度的改革会使上市公司的利润增加8%到10%，这会直接影响到目前仍然以内资国企为主导的中国 A股市场，并且还会激励外资参股中国上市公司的动机，推动A股市场股权结构的多元化。

第五是证券市场的开放。A股市场的对外开放也是国家和跨国公司之间的博弈，结果是把境外的中小型企业排斥在中国市场之外。QFII政策也好，其他对外国机构投资者开放的政策也好，都是在全球排名在前的大行影响之下制订的。以QFII为例，诺大一个香港地区和台湾地区，居然没有一家公司能够达到申请QFII额度的资格。大型的跨国金融机构控制着中国的对外开放，这种情况在明年会有所改善。我预计明年QFII的申请门槛会降低，金融市场会进一步开放，甚至可能把那些通过进出口报价偷偷进入中国市场的热钱“弃暗投明”转化为新的机构投资者。

第六是机构投资的规范。目前除了基金公司之外，一般企业如果以投资股票为主营业务之一的话，最好还是用“人头账户”进行投资。因为法人的投资和一个自然人的投资相比，除了法人承担有限责任的优点之外，法人的投资回报要承受多层课税。中国目前的税制实际上是不鼓励机构进行证券投资的。许多机构藏在自然人的背后进行投资，一方面是为了隐形，另一方面也是为了逃税。机构投资收益的税收问题不仅困扰着机构投资的规范化，而且阻碍着资产证券化和房地产信托等创新产品的发行和交易。

第七是A＋H的一体化。随着越来越多的蓝筹股上市和H股的“回乡”，A+H模式会逐渐导致A股市场和香港市场的一体化，进而提出B股市场退出历史舞台的问题。B股市场的关闭应当借鉴股权分置改革的经验，通过协议回购，私有化的退市，或者准QFII的方式来解决，从而加强A股和H股之间的一体化。

总体来说，从宏观、微观、国内、国际、税收改革和企业制度改革等各方面的因素看，明年中国股市继续向好的基础非常强劲，今年的储蓄增长率首次下跌仅仅是开始，是大规模资金投入股市的开始。储蓄如蓄水，投资如泄洪，从制度上开启储蓄资金自动流入证券市场的变革才刚刚开始。

3、把握趋势

对于趋势的判定方法有多种，可以用道氏理论，可以用波浪理论，可以用均线理论，更可以简单到用一把直尺往图表上一放。而对于如何把握趋势，使趋势为己所用，则见仁见智各有各的妙法。事实上，趋势简单得吓人，简单到可以这样描述：在多头市场中做多，在空头市场中做空。说的好容易，可做起来真的很难。这也怨不得自己也怨不得别人，其实这是由人类的本性所决定的。人性的诸多弱点是来自先天，如恐惧、懒惰、冲动、贪婪等等，而许多优良的品质却需要依靠后天的培养和历练，因此也就造成了人们知与行的无法统一。大家看股评的时候，股评师一般会说看空看多的理由，并指出了未来的支撑或阻力，还很好心的建议在支撑处低吸抢反弹，在阻力处减磅。这些先生们的勇气都很可嘉，但我们不能苟同他们的做法，在一个空头市场中低吸抢反弹，恐怕会淹没在向下的瀑布里；在多头市场中做空，恐怕会一脚踩在直升机上。趋势是无敌的，这些趋势运动过程中的阻力支撑能和趋势对抗吗？趋势是如此简单，你只需要有简单的思考就会有简单的动作，而在这个市场里，往往简单的动作却受的阻力最小。以市场来讲，跌深酝酿反弹；涨多酝酿回落。不过又有多少人能抓住这个极点呢？有句话说：只要市场中还有人在和趋势对抗，那么趋势便不会终止。在趋势行进过程中，又有多少“敢为天下先”的“聪明人”被市场无情消灭啊。趋势可以辨认。之所以还有那么多人亏损，一是源于人性的问题，即知道了趋势的方向，却因为贪婪恐惧等等，或者以为自己比市场更聪明，而在不知不觉中选择了和趋势抗衡；二是不知道什么是趋势，完全凭感觉在市场里行走。因此，等趋势明朗了，等盘面热火朝天了，等你知道了明白了，你想不赚钱都难了，那时再做不迟啊。重要的是，在自己迷惘的时候应该身处局外，而不该置身其中。你不能用自己的资金赌在自己的迷惘里。做聪明人没用的，关键是要做个赚钱人。